인천지방법원 2025타경511395. 인천 남동구 만수동 1-291, ‘대명빌라 1동’으로 통칭되는 다세대주택의 3층 302호입니다. 감정가는 85,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 59,500,000원입니다. 등기상 핵심은 2009.11.13. 설정된 홍북농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 뒤에 붙은 신한카드 가압류, 임의경매개시결정, 남동구 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 조금 더 자세히 봐야 합니다. 같은 대명빌라 1동 전용 38.08㎡의 최근 거래는 2025.09 60,000,000원, 2025.12 60,000,000원, 2026.04 75,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 65,000,000원이고 최신 거래는 75,000,000원입니다. 현재 실질취득 59,500,000원은 최근 평균의 91.5%로 최근 시세 아래에 놓여 있습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 18.2%로 상승 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511395 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1-291 3층302호 · 도로명 인천광역시 남동구 만수로 134 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.08㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호 |
| 사용승인 | 1994.03.26 |
| 소유자 | 정경희 · 2009.11.13. 소유권이전 · 거래가액 94,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 56,801,105원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2009년 근저당이 말소기준
현재 등기상 말소기준은 을구 5번 홍북농업협동조합 근저당권입니다. 2009.11.13. 채권최고액 78,000,000원으로 설정됐고, 이후 2025.03.19. 신한카드 가압류 18,399,664원, 2025.08.06. 임의경매개시결정, 2026.05.28. 남동구 압류가 이어집니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 91.5%
같은 건물 ‘대명빌라(1-291)1동’ 전용 38.08㎡ 실거래입니다. 전체 4건 평균은 62,500,000원이지만 가격 판단에는 최신성과 최근 흐름을 우선해 최근 12개월 평균 65,000,000원과 최신 거래 75,000,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 38.08㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 38.08㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.09 | 38.08㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2024.06 | 38.08㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.08㎡ | 3건 | 65,000,000원 |
현재 최저가 59,500,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득 역시 59,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 91.5%이고, 최신 거래 75,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균 62,500,000원만이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두를 기준으로 봐도 현재 회차는 시세 아래입니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 1. 근저당 · 홍북농업협동조합 | 78,000,000원 | 58,029,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,399,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 96,399,664원, 예상 배당액은 58,029,000원, 미배당은 38,370,664원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 세금과 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 미추홀학교 북측 인근으로, 다세대주택·아파트·임야 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 등, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 다세대주택 부지로 이용 중이며 북서측으로 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역이고 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,438,000원/㎡이며 토지면적은 220.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 거래 규모. 대명빌라(1-291)1동은 10세대이며 확인된 실거래는 4건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 현황조사·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2009.11.13. 홍북농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 신한카드 가압류와 남동구 압류의 매각 소멸 여부를 원본에서 최종 대조하세요.
- 현재 가격 기준. 실질취득 59,500,000원은 최근 12개월 평균 65,000,000원의 91.5%입니다. 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단하는 것이 적절합니다.
- 회차별 구조. 2회 유찰 시 41,650,000원, 3회 유찰 시 29,155,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 채권자 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 38,370,664원은 매수인 인수액과 다릅니다. 후순위 권리의 미배당 자체를 낙찰자 부담으로 합산하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모이고 사용승인일은 1994.03.26.입니다. 내부 상태와 실제 매수층을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.29.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 장점은 구조가 분명합니다. 2009년 홍북농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류와 압류가 소멸하고, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 최저가와 같은 59,500,000원입니다.
가격도 현재 회차에서는 나쁘지 않습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 65,000,000원, 최신 거래는 75,000,000원이고 실질취득은 최근 평균의 91.5%입니다. 최근 추세 역시 18.2%로 상승 방향입니다. 다만 10세대 규모의 1994년 사용승인 다세대이고 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 권리상 인수 0원이라는 장점과 실제 점유·환금성 확인을 분리해서 판단하는 물건입니다.
