인천지방법원 2025타경511513. 당하동 검단역법조타운리슈빌에스주 건축물제1동 1층 127호로, 감정요항표상 제2종근린생활시설(사무소)이며 현재 공실상태입니다. 등기부의 말소기준은 2023.04.26. 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 693,600,000원입니다. 이후 2025.08.12. 유케이제십일차유동화전문 유한회사가 임의경매개시결정을 받았고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 현재 회차 매각가를 515,900,000원으로 가정한 배당표에서 집행비용 7,559,000원을 제외한 508,341,000원이 근저당권에 배당되고, 185,259,000원의 미배당이 남습니다. 다만 이 미배당은 매수인이 떠안는 보증금이나 인수권리가 아니라 채권자 측의 미회수 부분이며, 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511513 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1235-3 검단역법조타운리슈빌에스주건축물제1동 1층127호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 오연주 · 거래가액 822,623,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 737,000,000원 / 515,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 598,050,452원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.26. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 693,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
2023.03.17. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.04.26. 오연주 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.08.12. 경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 압류·가압류는 등기부에 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
현재 최저매각가는 515,900,000원으로 감정가 737,000,000원의 70%입니다. 감정가만 놓고 보면 한 차례 가격이 내려온 상태입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 제2종근린생활시설(사무소)이며 현재 공실입니다. 최근 거래 평균이나 최신 실거래가와 직접 비교할 수 있는 값이 제시되지 않은 만큼, “감정가 대비 30% 하락했으니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 515,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,559,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 693,600,000원 | 508,341,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 중 185,259,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 아라역 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등으로 이루어진 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 아라역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(사무소)로 등재돼 있으며 현황은 공실상태입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 동측 약 15미터, 서측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 속하며 공시지가는 3,116,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 표시가 있으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 515,900,000원 | 508,341,000원 | 185,259,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 361,130,000원 | 355,274,180원 | 338,325,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 252,790,999원 | 248,451,925원 | 445,148,075원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 따라 인수되는 구조가 아닙니다. 따라서 제시된 시나리오에서는 유찰로 매각가가 낮아질수록 실질취득액도 그 매각가와 함께 낮아지고, 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이것만으로 향후 회차 가격이 시장가보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가·사무소 시세 확인. 감정가 737,000,000원과 현재 최저가 515,900,000원의 차이만 보지 말고, 동일 건물과 인근 근린시설·사무소의 실제 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 수익성. 현황 공실이므로 예상 임대료·공실기간·관리비를 반영한 수익률 검토가 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.04.26. 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 소멸하는 구조인지 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이나 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장 점유 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시가 있으므로 실제 취득·이용 목적과 관련된 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차인 인수도 없으며, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 권리 때문에 실질취득액이 예상 밖으로 불어나는 사건은 아닙니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 515,900,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 대상 물건은 제2종근린생활시설(사무소)이고 공실입니다. 최근 실거래 시세와 직접 대조할 수 있는 근거 없이 감정가 할인율만 보고 “싸다”고 판단하기 어렵습니다. 권리분석은 통과, 가격판단은 별도 검증. 이 사건은 그 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
