인천지방법원 2025타경511518. 인천 남동구 구월동 대명어반스테이 10층 1003호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 감정가는 107,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 74,900,000원입니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 70%까지 내려와 눈에 띄지만, 이 사건의 승부처는 가격 할인 자체가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 인수입니다.
임차인 민경찬은 2022.02.22 전입, 2022.02.08 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 115,000,000원입니다. 2025.01.07 주택임차권등기까지 마쳤고, 배당요구도 확인됩니다. 강제경매개시결정은 2025.08.21이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1142-2 대명어반스테이 10층 1003호 · 도로명 인천광역시 남동구 미래로 30 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 전유면적 / 층 | 22.0135㎡ · 22층 건물 내 10층 1003호 |
| 소유자 | 류소영 · 2018.06.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 민경찬 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건에서 말소기준으로 선언된 권리는 2025.08.21 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 민경찬은 그보다 앞선 2022.02.22 전입과 2022.02.08 확정일자를 보유하고 있고, 2025.01.07 임차보증금 115,000,000원의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 따라서 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 이 임차권의 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민경찬 1003호 22.0135㎡ 전부 | 2022.02.22 / 2022.02.08 | 115,000,000원 | 배당요구 2025.01.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 95.5%, 실질취득은 148.9%
대명어반스테이의 최근 거래 12건 전체 평균은 91,083,333원이지만, 2023년의 125,000,000원·127,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 5건 평균은 78,400,000원, 최신 거래는 2026.08 80,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 21.7% 하락했습니다. 따라서 가격 판단은 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 20.2㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2026.08 | 22.01㎡ | 18 | 78,500,000원 |
| 2026.07 | 22.01㎡ | 22 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 19.85㎡ | 16 | 78,500,000원 |
| 2025.10 | 22.49㎡ | 11 | 82,000,000원 |
| 2025.04 | 22.01㎡ | 19 | 87,000,000원 |
| 2024.12 | 22.01㎡ | 21 | 87,000,000원 |
| 2024.06 | 20.2㎡ | 7 | 97,000,000원 |
| 2024.01 | 22.01㎡ | 21 | 80,000,000원 |
| 2023.07 | 22.01㎡ | 10 | 98,000,000원 |
| 2023.04 | 20.02㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2023.03 | 22.79㎡ | 20 | 127,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 78,400,000원 |
현재 최저가 74,900,000원만 보면 최근 12개월 평균의 95.5%입니다. 그러나 이 물건은 그 가격에서 끝나지 않습니다. 예상 인수액 41,848,200원을 더하면 단순 실질취득은 116,748,200원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균 78,400,000원의 약 148.9%, 최신 거래 80,000,000원의 약 145.9%입니다. 하락 추세까지 확인되는 시장에서 이 수준을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 단순 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 74,900,000원 | 41,848,200원 | 116,748,200원 |
| 2회 유찰 시 | 52,430,000원 | 63,913,740원 | 116,343,740원 |
| 3회 유찰 시 | 36,701,000원 | 79,359,618원 | 116,060,618원 |
③ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,748,200원 |
| 1. 임차인 민경찬 보증금 | 115,000,000원 | 73,151,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 민경찬 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 73,151,800원이 배당되고, 부족분 41,848,200원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 실제 배당은 집행비용과 세금 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천시청 남측 인근으로 관공서, 상업·업무용 빌딩, 대단위 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 의료시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 인천지하철1호선 예술회관역이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 10층이며 사용승인일은 2018.04.25입니다. 승강기, 소화전, 지하주차장 및 기계식 주차설비가 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 흐름. 대명어반스테이 144세대이고 최근 12개월 평균은 78,400,000원입니다. 최근 거래구간은 이전 구간 대비 21.7% 하락해 가격 흐름이 약합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 74,900,000원에 낙찰받는다고 끝나는 것이 아니라 예상 인수 41,848,200원이 더해집니다. 응찰 판단 기준은 116,748,200원 수준의 총부담입니다.
- 임차보증금 원본 대조. 임대차계약일 2022.02.08, 전입 2022.02.22, 점유개시 2022.02.28, 확정일자 2022.02.08, 임차보증금 115,000,000원을 등기부·명세서·계약서와 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 동일인 확인. 양쪽 모두 민경찬으로 기재돼 있으므로 집행권원과 임대차 관계를 확인하고, 확인 전에는 명세서상 인수액을 그대로 부담하는 보수적 계산이 필요합니다.
- 유찰만 기다린다고 해결되지 않음. 2회·3회 유찰 시에도 매각가 하락분만큼 예상 인수액이 커져 단순 합산 부담은 약 1.16억원 수준에 머뭅니다.
- 시장 하락 확인. 최근 12개월 평균 78,400,000원, 최신 거래 80,000,000원, 추세 -21.7%입니다. 과거 전체 평균 91,083,333원만 보고 시세를 높게 잡지 않아야 합니다.
맺으며 — “7,490만원짜리 물건”이 아니다
이 물건을 최저매각가 74,900,000원짜리 오피스텔로 보면 판단이 크게 왜곡됩니다. 대항력 있는 임차인 민경찬의 보증금 115,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 예상배당 후 남는 41,848,200원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 116,748,200원 수준입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 78,400,000원, 최신 거래는 80,000,000원이고 시장 추세도 -21.7%입니다. 실질취득이 최근 시세보다 현저히 높은데다 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담이 크게 내려가지 않습니다. 표면 최저가는 할인돼 있지만, 경제적 취득가는 할인되지 않은 물건이라는 점이 핵심입니다.
