인천지방법원 2025타경511604. 마전동 위드빌주건축물 제2동 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물, 사용승인일은 2023-05-18입니다. 현재 소유자는 이원재이고, 2024-10-28 매매를 원인으로 거래가액 355,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리의 기준점은 2024-11-15 설정된 인천수산업협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025-08-14 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정된 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

2023-06-23 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 있었으나 2024-11-15 신탁재산의 귀속을 원인으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 이원재 앞으로 소유권이 이전됐고, 이어 인천수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 경매의 말소기준권리입니다.

② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음

정채이의 전입신고는 2024-12-02로, 말소기준권리인 근저당 설정일 2024-11-15보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025-09-08 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액 자체는 확정할 수 없으며, 보증금 부분은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 실거래의 70.2%

위드빌은 총 16세대, 사용승인일 2023-05-18입니다. 유사면적 거래 12건의 평균은 349,166,666원이고, 최신 거래는 2024.09 349,000,000원입니다. 현재 최저매각가 245,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.2% 수준입니다.

거래가격은 349,000,000원과 350,000,000원에 집중돼 있습니다. 감정가 350,000,000원은 이 실거래 범위와 거의 겹치지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 245,000,000원으로 내려왔습니다. 따라서 현재 가격 자체는 최근 거래 수준보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

현재 최저가 245,000,000원 가정 시 집행비용 4,230,000원을 제외한 240,770,000원이 인천수산업협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 83,230,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 회차별 배당 변화

회차가 내려갈수록 인천수산업협동조합의 미배당액은 커지지만, 매수인이 그 부족분을 승계하는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마전고등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트와 다세대 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 약 1km에 검단4거리역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물로 사용승인일은 2023-05-18이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 약 8m 도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 658.2㎡, 지목 대, 부정형이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,072,000원/㎡입니다.
• 위반사항. 위반건축물 표시가 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 정채이는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
• 환금성 확인. 16세대 소규모 건물이고 경매 평균 유찰 3.5회·낙찰률 0.0%입니다. 실거래가격만큼 거래 용이성도 중요합니다.
• 실거래 표본 확인. 비교 거래는 65.47㎡~69.13㎡ 범위이며 본건 기준면적은 65.465㎡입니다.
• 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격 메리트는 있지만 환금성은 별도 점검

이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2024-11-15 인천수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 정채이의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.

가격은 감정가 350,000,000원에서 한 차례 유찰돼 245,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 349,166,666원의 70.2%입니다. 따라서 현재 회차에는 실거래 대비 가격 차이가 분명합니다. 다만 16세대·평균 3.5회 유찰·낙찰률 0.0%라는 단지 경매 특성은 할인 폭만으로 지워지지 않습니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 유리, 환금성은 반드시 별도 검증입니다.