인천지방법원 2025타경512334. 인천 남동구 만수동 963-13 다동 1층 102호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 71,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 49,700,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 을구 9번 주택임차권등기가 2023.12.28. 접수되어 있고, 임차인 이미영은 보증금 70,000,000원, 전입 2021.06.11., 확정일자 2021.05.11.로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
경매개시결정은 2025.09.24.이고, 임차인의 전입과 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매가 아니라, 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수가 커지는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 963-13 다동 1층102호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 하촌로60번길 36 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 제1층 제102호 29.935㎡ 전부 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 3층건 · 사용승인일 1990.03.16. |
| 소유자 | 주은영 · 2021.01.07. 소유권이전 · 거래가액 78,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 68,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 먼저다
현재 소유자는 주은영이고, 2021.01.07. 소유권을 이전받았습니다. 임차인 이미영의 임대차계약일은 2021.05.08., 확정일자는 2021.05.11., 점유개시는 2021.06.04., 주민등록일자는 2021.06.11.입니다. 이후 2023.12.28. 임차보증금 70,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐고, 2025.09.24. 이미영을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미영 | 제1층 제102호 29.935㎡ 전부 | 70,000,000원 | 2021.06.11. / 2021.05.11. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
이미영은 배당요구를 했고 배당요구일은 2023.12.28.입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 또한 임차인 이미영은 등기부상 주택임차권자이면서 이번 강제경매의 채권자와 이름이 동일합니다. 관계인 여부와 임대차의 실체는 입찰 전에 원본 문서와 관련 자료를 대조할 필요가 있습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 약 70,000,000원 수준
현재 최저매각가는 49,700,000원이지만 예상배당에서 임차인에게 지급되는 금액은 48,405,400원입니다. 보증금 70,000,000원 중 남는 21,594,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현 회차의 실질취득은 49,700,000원 + 21,594,600원 = 71,294,600원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 49,700,000원 | 21,594,600원 | 71,294,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 34,790,000원 | 36,236,220원 | 71,026,220원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,353,000원 | 46,485,354원 | 70,838,354원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 71,294,600원과 비교해야 한다
가격 비교 자료는 이화빌라(963-13) 거래 1건입니다. 거래시점은 2022.01., 면적 35.33㎡, 지하층, 거래금액 49,000,000원입니다. 대상 면적 29.935㎡와 면적이 일치하지 않으며, 표본도 1건뿐이므로 비교 신뢰도는 제한적으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 35.33㎡ | -1 | 49,000,000원 |
| 비교 평균 | 1건 | — | 49,000,000원 |
최저가 49,700,000원만 놓고 보면 비교 평균 49,000,000원의 101.4%입니다. 이미 최저가 자체도 비교금액보다 낮지 않습니다. 더 중요한 것은 대항력 임차인 인수까지 포함한 실질취득입니다. 현 회차 실질취득 71,294,600원은 비교 평균 49,000,000원의 145.5%입니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다거나 유찰로 가격 메리트가 생겼다고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,294,600원 |
| 1. 임차인 이미영 보증금 · 우선변제 | 70,000,000원 | 48,405,400원 |
| 2. 갑구 13번 강제경매개시결정 · 이미영 | 68,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 1,294,600원으로 추정되어 있고, 임차인 보증금에는 48,405,400원이 배당되는 가정입니다. 부족분 21,594,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천인수초등교 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층건 내 1층 102호이며 사용승인일은 1990.03.16.입니다. 위생설비와 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 공히 노폭 약 8미터 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,551,000원/㎡, 토지면적은 134.5㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 거래 표본. 이화빌라(963-13)는 8세대이며 비교 거래는 2022.01. 1건, 35.33㎡·지하층·49,000,000원으로 대상 29.935㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현 회차는 최저가 49,700,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 71,294,600원을 취득부담으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 확인. 2회 유찰 시 인수 36,236,220원, 3회 유찰 시 인수 46,485,354원으로 커져 총부담은 약 70,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임차권 원본 대조. 이미영의 임대차계약·전입·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 관계 확인. 주택임차권자 이미영과 강제경매 채권자 이미영이 동일 이름이므로 관련 서류를 통해 임대차와 채권관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 신뢰도. 비교 실거래는 1건이고 대상과 면적이 다릅니다. 49,000,000원을 확정 시세처럼 사용하지 말고 별도 현장조사와 추가 거래 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49,700,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가 49,700,000원이 아니라 실질취득 71,294,600원입니다. 이미영의 보증금 70,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 커지면서 총부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
비교 거래는 49,000,000원 1건뿐이고 대상과 면적도 일치하지 않아 시세 판단 자체도 보수적으로 해야 합니다. 그럼에도 현 회차 실질취득은 그 비교금액의 145.5%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가 할인율을 보고 접근할 사건이 아니라, 대항력 임차인의 인수액을 포함한 총취득비용을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
