대전지방법원 2025타경573. 서산시 지곡면 무장리 1745 소재 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설(음식점) 용도입니다. 토지는 918.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 일반공업지역·서산일반산업단지·지원시설구역에 포함됩니다. 감정가 1,053,276,600원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 361,274,000원입니다.
권리 흐름의 기준은 2015.03.31. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이후 신한은행의 추가 근저당권들과 신용보증기금·충남신용보증재단 가압류, 경매개시결정이 이어집니다. 현재 매각가 가정에서는 채권 전액을 배당할 수 없어 612,722,718원의 미배당이 계산되지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경573 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 지곡면 무장리 1745 · 충청남도 서산시 지곡면 무장산업로 201-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(음식점) |
| 토지 | 918.4㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 광대세각 |
| 건물구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 이경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,053,276,600원 / 361,274,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 722,008,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 관정, 포장, 입구 데크 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 채권은 매각으로 정리
말소기준권리는 2015.03.31. 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권 480,000,000원입니다. 같은 날 132,000,000원 근저당권이 추가 설정됐고, 2019년 36,000,000원·120,000,000원, 2021년 60,000,000원의 신한은행 근저당권이 뒤따릅니다. 이후 신용보증기금 44,138,882원, 충남신용보증재단 96,000,000원의 가압류와 2025.03.19. 임의경매개시결정이 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 실거래 비교자료는 없다
현재 최저매각가 361,274,000원은 감정가 1,053,276,600원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트 같은 표준화된 주거상품이 아니라, 음식점 용도의 근린생활시설과 918.4㎡ 토지가 함께 매각되는 유형입니다. 토지는 일반공업지역이면서 일반산업단지·지원시설구역에 포함되고, 주변도 공장·주택·근린생활시설이 혼재합니다. 실제 가치 판단은 현 이용상태, 영업 가능성, 점유·임대관계, 제시외 시설까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,857,836원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 480,000,000원 | 355,416,164원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 44,138,882원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 충남신용보증재단 | 96,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 968,138,882원 중 355,416,164원이 배당되고, 612,722,718원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 361,274,000원 | 355,416,164원 | 612,722,718원 |
| 4회 유찰 시 | 252,891,799원 | 248,551,314원 | 719,587,568원 |
| 5회 유찰 시 | 177,024,259원 | 173,745,919원 | 794,392,963원 |
추가 유찰되면 매수인의 매입가격은 낮아지지만, 채권자 배당 부족액은 더 커집니다. 다만 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 즉 이 사건의 핵심은 미배당 채권 자체보다 실제 부동산 가치와 점유·임대관계를 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 서산시 지곡면 무장리 ‘무장3리회관’ 북동측 인근. 공장·주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장 소재. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 외벽 판넬잇기, 내벽 벽지, 바닥 타일, 새시창호 마감입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 918.4㎡, 평지·정방형, 지목 대, 상업용. 북측 및 서측 일부가 가각정리되어 있으며 북측으로 포장도로가 통과합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역이며 서산일반산업단지·지원시설구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로3류·중로2류·소로3류와 접하며 토지 도로접면은 광대세각입니다.
- 공시지가. 541,300원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물, 제시외 관정, 포장, 입구 데크가 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 유사 근린생활시설·상업용 토지 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 영업자, 사업자등록 및 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 시설 확인. 제시외 건물·관정·포장·입구 데크가 매각에 포함되므로 현황과 감정 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 산업단지·지원시설구역 확인. 일반공업지역이면서 일반산업단지·지원시설구역에 포함되어 있으므로 예정한 업종과 이용이 가능한지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2025년 을구 5번 근저당권과 관련해 충남신용보증재단 및 신용보증기금으로 일부 이전·경정 내역이 있으므로 등기사항전부증명서 원본의 현재 권리관계를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 612,722,718원이 발생하지만 매수인 인수액 계산은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건은 권리상 매수인 인수액이 0원으로 계산되고, 말소기준권리 이후 근저당권·가압류가 배당절차 안에서 정리되는 구조입니다. 반면 감정가 1,053,276,600원에서 3회 유찰되어 361,274,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 감정평가상 임대관계도 미상이며, 근린생활시설·토지라는 용도 특성상 실제 영업성·점유·산업단지 내 이용 가능성이 환금성을 좌우합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장 검증은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
