전주지방법원 2025타경285. 정읍시 소성면 등계리 303-1에 있는 근린시설 물건으로, 토지는 426㎡입니다. 공부상 지목은 전이지만 현황은 대(단독주택)로 이용되고 있습니다. 등기부상 현재 소유자는 우의정이며, 2024년 4월 20일 상속을 원인으로 2024년 9월 2일 소유권이 이전됐습니다.
권리 구조만 보면 말소기준은 2024년 9월 3일 농업협동조합중앙회의 가압류 47,592,958원입니다. 그 다음 날 설정된 정읍산림조합 가압류 29,013,840원과 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 오래된 근저당권과 압류·가압류·종전 경매개시결정은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 순위가 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 목록 2번 건물 중 2층 35.15㎡가 소재불명이고, 제시외 건물을 포함해 일괄매각한다고 기재돼 있습니다. 여기에 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건과 발급불가 회신까지 겹쳐, 입찰 가능성과 낙찰 후 원상복구 범위를 먼저 해결해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경285 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 소성면 등계리 303-1 · 등계길 14 |
| 용도 / 이용현황 | 근린시설 · 공부상 지목 ‘전’ · 현황 ‘대(단독주택)’ |
| 토지 | 426㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 우의정 (2024.04.20 상속, 2024.09.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 48,676,000원 / 23,851,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 52,384,600원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 신고는 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당 사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격·회차 분석 — 49% 할인보다 선행조건이 중요하다
현재 최저매각가는 23,851,000원으로 감정가 48,676,000원의 49%입니다. 금액만 보면 감정가보다 24,825,000원 낮아졌지만, 매수인 인수액이 0원이라는 사실과 입찰이 안전하다는 판단은 별개입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 23,851,000원 | 23,021,682원 | 53,585,116원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 16,695,699원 | 15,995,176원 | 60,611,622원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 11,686,989원 | 11,076,623원 | 65,530,175원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 낮아지지만 채권자 미배당은 커집니다. 매수인의 등기상 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이 물건은 가격 할인보다 농지취득자격증명 발급 가능성, 불법건축물 원상복구, 소재불명 건물의 현황을 먼저 확정해야 하므로 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,851,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 829,318원 |
| 1. 갑구 13 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 47,592,958원 | 23,021,682원 |
| 2. 갑구 14 가압류 · 정읍산림조합 | 29,013,840원 | 0원 |
| 3. 갑구 15 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 76,606,798원 중 23,021,682원이 배당되고, 53,585,116원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 현황·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 위치. 정읍시 소성면 등계리 등계마을 북서측 인근으로, 자연취락과 전·답 등의 농경지가 주를 이루는 국도 주변 농촌지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 국도와 버스승강장이 있어 인근지역 이동은 수월하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 지목은 전, 토지이용상황은 단독, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 이용현황. 공부상 지목은 전이나 현황은 대(단독주택)이며, 근린시설 물건으로 분류돼 있습니다.
- 건물 현황. 목록 2번 건물 중 2층 35.15㎡는 소재불명이고, 제시외 건물을 포함해 감정 및 일괄매각됩니다.
- 규제·복구. 매각물건명세서 비고에는 불법건축물로 원상복구 대상이며 농지취득자격증명원 발급이 불가하다는 소성면사무소 회신이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 자연취락과 농경지가 중심인 농촌지역의 근린시설·단독주택 이용 물건으로, 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 활용 검토 범위가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 소성면사무소 사실조회회신의 발급불가 사유와 원상복구 후 발급 가능 조건을 관할 관서에 직접 확인해야 합니다.
- 보증금 몰수 위험. 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금 몰수 조건이 적용되므로, 발급 여부를 확인하지 않은 상태에서 입찰해서는 안 됩니다.
- 불법건축물 원상복구. 철거·복구 대상과 범위, 비용, 이행시기 및 행정처분 여부를 관할 관서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 2층 35.15㎡ 소재불명. 건축물대장·현황측량·현장조사를 통해 실제 존부와 감정평가 반영 범위를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함됐으므로 구조·면적·적법성·사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장 확인해야 합니다.
- 사건기록 대조. 등기부상 2025타경339 강제경매개시결정과 입찰 대상 2025타경285의 관계를 원문 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 농지취득자격증명 관련 회신을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 입찰 자격이 먼저다”
이 사건은 등기 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 가압류와 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 역시 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 결론은 보류입니다. 공부상 농지라 농지취득자격증명이 필요한데, 불법건축물 원상복구 대상 및 증명원 발급불가 회신이 존재하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 붙어 있습니다. 여기에 2층 35.15㎡ 소재불명과 제시외 건물까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리분석 합격만으로 입찰할 수 있는 물건이 아니라, 농취증 발급과 원상복구 가능성을 서면으로 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건입니다.
