대전지방법원 2025타경50972. 당진시 대덕동 ‘한성필하우스’ 111동 703호 아파트입니다. 감정가는 230,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 112,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 “유찰 할인형”으로 보면 안 됩니다. 등기부 을구 3번의 주택임차권 김광섭은 보증금 265,000,000원, 점유개시일 2022.05.24, 확정일자 2022.05.26, 전입일 2022.08.01로 확인되고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차 배당 가정에서는 매각대금 112,700,000원 중 집행비용 2,377,800원을 먼저 제외하고, 임차인에게 110,322,200원이 배당됩니다. 보증금 265,000,000원 중 남는 154,677,800원은 매수인 인수입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 전체 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 실제로 3회 유찰 시에는 매각가 78,890,000원에 인수 187,930,020원, 4회 유찰 시에는 매각가 55,223,000원에 인수 211,171,014원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경50972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 111동 7층 703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 76.0261㎡ · 현황 주거용(방3, 주방/식당, 거실, 현관, 욕실2 등) |
| 소유자 | 임경희 · 2023.04.03 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,811,193원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
현재 등기부상 존속하는 담보권은 없고, 과거 농협은행 근저당은 2018.02.19 해지로 이미 말소됐습니다. 이 때문에 이 사건의 말소기준권리는 2025.02.17 강제경매개시결정입니다. 그런데 김광섭의 임차권은 그보다 앞선 점유·전입을 기초로 하고 있어 매수인에게 대항할 수 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 매각물건명세서에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리를 승계한 것으로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광섭 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.08.01 | 우선변제 확정 2022.05.26 · 배당요구 | HUG 승계 주택도시보증공사 |
② 시세 비교 — 최저가 47.7%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
한성필하우스 동일 면적대 전용 76.03㎡의 최근 실거래 12건 평균은 236,333,333원이고, 최신 거래는 2026.08의 235,000,000원입니다. 실거래 범위는 230,000,000원부터 249,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.03㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 76.03㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 76.03㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 76.03㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 76.03㎡ | 13 | 238,500,000원 |
| 2026.05 | 76.03㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 76.03㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 2026.04 | 76.03㎡ | 19 | 249,000,000원 |
| 2026.03 | 76.03㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 2026.02 | 76.03㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 76.03㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 76.03㎡ | 12 | 234,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 236,333,333원 |
최저매각가만 비교하면 최근 12개월 평균의 47.7%라 크게 싸 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 비교가 의미가 없습니다. 현재 회차 기준 낙찰가 112,700,000원에 인수액 154,677,800원을 더한 실질취득 부담은 267,377,800원으로, 최근 평균 236,333,333원의 약 113.1%입니다. 최신 거래 235,000,000원보다도 높고, 최근 최고 거래 249,000,000원도 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 김광섭 보증금 | 265,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,811,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당 보증금 154,677,800원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 277,811,193원은 예상배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대덕초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·단독주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 도로·대중교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 공동주택이며 사용승인일은 2016.08.09입니다. 승강기·지하주차장·위생 및 급배수·소화설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,088,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·배수구역·하수처리구역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
- 거래성. 한성필하우스는 710세대이며 동일 면적 최근 12건 거래가격은 230,000,000원~249,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 계산. 현재 회차는 최저가 112,700,000원에 예상 인수 154,677,800원이 더해지는 구조입니다.
- 유찰만 기다리는 전략 경계. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 각각 187,930,020원·211,171,014원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 김광섭의 점유개시 2022.05.24, 확정일자 2022.05.26, 전입 2022.08.01 및 2024.03.05 임차권등기를 확인해야 합니다.
- 승계관계 확인. 매각물건명세서에는 신청채권자 주택도시보증공사가 임차인 권리를 승계한 것으로 명시돼 있습니다.
- 관계인 구조 확인. 임차인 김광섭은 과거 소유자이자 과거 근저당 채무자와 동일한 이름으로 표시돼 있어 관계인 여부를 원문서에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “약 2.67억 실질부담”
이 사건의 숫자는 겉과 속이 완전히 다릅니다. 감정가 230,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 112,700,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 265,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 인수 예상액이 154,677,800원이라 실질취득 부담은 267,377,800원입니다. 이는 최근 12건 평균 236,333,333원과 최신 거래 235,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 유찰돼도 낙찰가 감소분 상당 부분이 인수액 증가로 옮겨갈 뿐입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총 부담이 시세보다 낮아지는가입니다. 현재 제공된 회차별 수치에서는 그 조건이 충족되지 않습니다.
