대전지방법원 2025타경51093. 서산시 석림동 ‘서산센트럴코아루아파트’ 103동 13층 1304호 아파트입니다. 외형상 숫자만 보면 감정가 264,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 90,552,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 강민권은 2022년 1월 11일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 12월 9일입니다. 말소기준인 2023년 7월 18일 압류보다 앞서 대항력을 갖춰, 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하면 그 부족분을 낙찰자가 인수합니다.

현재 회차 배당 추정에서는 보증금 260,000,000원 중 88,522,064원만 배당되고 171,477,936원이 남습니다. 그래서 최저가 90,552,000원에 낙찰받아도 실제 부담은 90,552,000원 + 171,477,936원 = 262,029,936원입니다. 최저가가 더 내려가면 배당액도 함께 줄어 인수액이 늘기 때문에 총 부담은 보증금 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기상 과거 공산새마을금고 근저당권은 2022년 1월 11일 해지돼 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 7월 18일 국 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022년 1월 11일 전입·점유입니다. 강민권의 주택임차권은 2024년 1월 12일 등기됐지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 배당 부족분은 매수인에게 남습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 임차인의 권리를 승계한 신청채권자이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 강민권의 보증금 260,000,000원 하나를 기준으로 인수 위험을 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.62억을 봐야 한다

같은 단지의 전용 74㎡대 최근 12건 거래 평균은 261,292,500원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 255,000,000원, 최근 12건 범위는 233,010,000원~279,000,000원입니다. 명목 최저가 90,552,000원만 비교하면 최근 평균의 34.7%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비교가 실질적인 투자 판단 기준이 될 수 없습니다.

현재 회차 실질취득 262,029,936원은 최근 12개월 평균보다 737,436원 높아 100.3% 수준입니다. 최신 거래 255,000,000원과 비교하면 7,029,936원 높아 102.8%입니다. 감정가 264,000,000원과도 차이가 1,970,064원뿐이어서, 세 번 유찰됐음에도 실질적으로는 감정가에 거의 근접한 취득원가입니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,552,000원 가정)

강민권 보증금의 배당 부족분 171,477,936원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세에 해당하는 금액이 우선 차감되면 임차인 배당액이 더 줄어 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.

④ 회차별 실질취득 — 최저가 하락 효과가 거의 없다

현재 회차에서 5회 유찰 가정까지 최저가는 90,552,000원에서 44,370,479원으로 46,181,521원 더 내려가지만, 실질취득은 262,029,936원에서 261,198,669원으로 831,267원만 낮아집니다. 이 구조에서는 유찰 횟수 자체가 가격 메리트로 직결되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국전력공사 서산지사 동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 건물의 13층이며 사용승인일은 2019.03.28입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류 저촉, 소로1류·소로2류에 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 681,800원/㎡입니다.
• 단지. 서산센트럴코아루아파트는 337세대이며 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 입찰가는 90,552,000원이지만 현재 회차 실질취득은 262,029,936원입니다. 자금계획은 반드시 인수액까지 합산해 세워야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 강민권 보증금 260,000,000원 중 실제 배당액과 잔액을 배당기준일 및 배당표 원본으로 재확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 승계 확인. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리를 승계한 상태이므로 실제 변제·승계 관계와 인수 상대방을 원문 서류로 확인해야 합니다.
• 체납세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
• 유찰 숫자만 보지 말 것. 4회·5회 유찰 가정에서도 실질취득은 약 2.61억원대로 유지됩니다.
• 시세 원본 대조. 최근 12개월 평균 261,292,500원, 최신 거래 255,000,000원을 중심으로 층·상태 차이를 확인해야 합니다.

맺으며 — “9천만원짜리 아파트”가 아니다

이 사건의 핵심은 아주 분명합니다. 세 차례 유찰돼 최저매각가는 90,552,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 260,000,000원이고 현재 회차 미배당 인수액이 171,477,936원입니다. 따라서 실질취득은 262,029,936원으로 최근 12개월 평균 261,292,500원보다 오히려 높습니다.

4회, 5회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 배당 부족분이 커져 총 부담은 약 2.61억원대로 유지됩니다. 단지의 평균 유찰 횟수도 5.7회이지만, 이 물건에서는 유찰 자체가 싸게 사는 기회가 아닙니다. 대항력 인수 때문에 가격이 사실상 보증금 수준에 묶여 있기 때문입니다. 결론은 명목 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상 — 가격 메리트가 없는 인수형 사건입니다.