51,622,000원
대전지방법원 2025타경51119. 당진시 대덕동 한성필하우스 103동 402호 아파트입니다. 감정가는 215,000,000원이지만 네 차례 유찰되며 최저매각가는 51,622,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가 대비 약 24% 가격이어서 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 선순위 임차보증금을 먼저 봐야 하는 물건입니다. 실제 임차인 김도경의 보증금은 252,000,000원이고, 전입신고 2019.10.16, 점유개시 2019.10.04, 확정일자 2019.09.20로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 회차 51,622,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,329,196원을 먼저 제하고, 임차보증금에 50,292,804원이 배당됩니다. 남는 보증금 201,707,196원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가가 크게 내려가도 인수액이 반대로 늘어나 실질취득 총액은 보증금 252,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 현재 회차 기준 정확한 합계는 253,329,196원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 103동 4층402호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 76.0261㎡ |
| 소유자 | 이은영 (2021.07.21 소유권이전 · 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 51,622,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 2.52억이 핵심
말소기준은 2025.03.19 강제경매개시결정입니다. 그런데 김도경의 임대차는 확정일자 2019.09.20, 점유개시 2019.10.04, 전입신고 2019.10.16로 모두 그보다 앞섭니다. 2023.10.25에는 임차보증금 252,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도경 | 252,000,000원 | 2019.10.16 / 2019.10.04 | 2019.09.20 | 대항력 有 | 우선변제 | HUG 권리승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리를 승계한 것으로 기재되어 있으므로, 임차보증금 252,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 252,000,000원을 서로 별개의 보증금처럼 더해서는 안 됩니다. 같은 임차보증금 권리의 승계관계를 중복 계산하지 않는 것이 핵심입니다.
② 유찰돼도 실질취득은 거의 2.52억에 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 51,622,000원 | 201,707,196원 | 253,329,196원 |
| 5회 유찰 시 | 36,135,400원 | 216,915,037원 | 253,050,437원 |
| 6회 유찰 시 | 25,294,780원 | 227,560,526원 | 252,855,306원 |
낙찰가가 51,622,000원에서 36,135,400원, 다시 25,294,780원으로 내려가도 인수액은 201,707,196원 → 216,915,037원 → 227,560,526원으로 늘어납니다. 결과적으로 총 실질취득은 세 시나리오 모두 약 2.53억원입니다. 이 사건에서 추가 유찰은 “총 매입원가를 크게 낮추는 효과”가 거의 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.53억을 비교해야 한다
한성필하우스 전용 76.03㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 236,333,333원이고, 최신 거래는 2026.08의 235,000,000원입니다. 거래 범위도 230,000,000원~249,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 253,329,196원은 최근 평균보다 약 16,995,863원, 최신 거래보다 18,329,196원 높고, 최근 실거래 최고가 249,000,000원보다도 4,329,196원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.03㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 76.03㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 76.03㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 76.03㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 76.03㎡ | 13 | 238,500,000원 |
| 2026.05 | 76.03㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 76.03㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 2026.04 | 76.03㎡ | 19 | 249,000,000원 |
| 2026.03 | 76.03㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 2026.02 | 76.03㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 76.03㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 76.03㎡ | 12 | 234,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 236,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 51,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,329,196원 |
| 1. 임차인 김도경 보증금 | 252,000,000원 | 50,292,804원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 중 배당되지 않는 201,707,196원이 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사는 임차인 권리를 승계한 신청채권자로 기재되어 있어 같은 252,000,000원을 별개의 두 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 용도. 아파트. 한성필하우스 710세대, 사용승인일 2016.08.09입니다.
- 토지. 대체로 세장형 평지이며 현황 아파트 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 단지를 둘러싼 왕복 4차선 및 왕복 6차선 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 포함되며 공시지가는 1,088,000원/㎡입니다.
- 거래. 비교면적 76.03㎡ 최근 12건은 230,000,000원~249,000,000원에 거래됐고 평균은 236,333,333원입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 합산. 현재 최저가 51,622,000원만 준비하면 되는 구조가 아닙니다. 미배당 보증금 201,707,196원의 인수까지 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 실질취득 253,050,437원, 6회 유찰 시 252,855,306원으로 총액이 거의 줄지 않습니다.
- 실거래 기준 상한 검토. 최근 평균 236,333,333원, 최신 거래 235,000,000원보다 현재 실질취득이 높습니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일·점유개시일·확정일자·보증금 증액분 12,000,000원과 배당요구 관계를 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- HUG 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 임차인 권리를 승계한 구조이므로 동일 보증금이 중복 채무처럼 계산되지 않도록 실제 배당·승계관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “5천만원 낙찰”이 아니라 “2.53억 취득”
이 물건의 가장 큰 착시는 최저매각가입니다. 감정가 215,000,000원에서 네 번 유찰돼 51,622,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 252,000,000원이 낙찰가를 압도합니다. 현재 회차에서는 50,292,804원만 배당되고, 남은 201,707,196원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실질취득은 253,329,196원입니다.
반면 같은 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 236,333,333원, 최신 거래는 235,000,000원, 최고 거래도 249,000,000원입니다. 실질취득이 이 가격대를 모두 웃도는 만큼 “4회 유찰돼 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총비용은 약 2.52억~2.53억원에서 고정됩니다. 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금이 가격을 결정하는 전형적인 인수형 경매입니다.
