대전지방법원 2025타경51130. 서산시 석림동 서산센트럴코아루아파트 103동 505호입니다. 감정가는 260,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 최저매각가는 62,426,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 매우 커 보이지만, 이 사건에서는 낙찰가보다 먼저 봐야 할 권리가 있습니다. 임차인 박단비가 보증금 250,000,000원으로 2022.02.28 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.18입니다. 이후 2024.03.05 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

이 임차권은 2025.03.24 강제경매개시결정보다 앞선 권리이고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리를 승계한 구조이므로, 보증금 250,000,000원을 임차인과 보증기관 몫으로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 박단비 1명이며, 보증금 권리의 승계 관계가 신청채권자와 연결돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다

박단비의 임차보증금은 250,000,000원입니다. 현재 회차 매각대금 62,426,000원에서는 집행비용 1,523,668원을 먼저 제외한 60,902,332원이 임차인 보증금에 배당되고, 나머지 189,097,668원이 매수인 인수액으로 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 62,426,000원 + 189,097,668원 = 251,523,668원입니다.

② 시세 비교 — 비교 기준은 62,426,000원이 아니라 251,523,668원

서산센트럴코아루아파트의 비교 대상 면적은 74.2216㎡이며, 최근 12개월 거래 12건의 평균은 261,292,500원입니다. 최신 거래는 2026.08의 255,000,000원입니다. 현재 회차 최저가 62,426,000원만 시세와 비교하면 23.9%에 불과하지만, 이 사건의 경제적 비교 기준은 미배당 보증금을 포함한 실질취득 251,523,668원입니다.

실질취득 251,523,668원은 최근 12개월 평균 261,292,500원의 약 96.3%, 최신 거래 255,000,000원의 약 98.6%입니다. 최근 거래 최저 233,010,000원보다는 높고, 최근 거래 최고 279,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 감정가 대비 76% 할인처럼 볼 수 없고, 최근 시세보다 소폭 낮은 정도로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 62,426,000원 가정)

현재 회차에서 임차보증금 미배당분 189,097,668원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액은 263,548,121원이며 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 중앙호수공원 동측 인근으로, 주변은 단독주택·연립주택·다세대주택·상가주택 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 대중교통 및 도로교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 주거 상태. 현황 주거용으로 방3, 욕실2, 드레스룸, 주방, 현관 등으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·승강기·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 681,800원/㎡입니다. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
• 환금성. 337세대, 사용승인일 2019.03.28 단지이며 최근 거래 12건은 233,010,000원부터 279,000,000원까지 형성돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 62,426,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 현재 회차 실질취득 251,523,668원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 인수자금 확보. 현재 예상 인수액은 189,097,668원입니다. 낙찰대금 외에 이 금액까지 포함한 총자금 계획이 필요합니다.
• 추가 유찰 계산. 5회 유찰 시 실질취득 251,186,568원, 6회 유찰 시 250,950,597원으로 낙찰가 감소 폭만큼 전체 취득부담이 크게 내려가지 않습니다.
• 임차권 승계관계 확인. 임차인 박단비의 보증금 권리를 신청채권자인 주택도시보증공사가 승계한 것으로 기재돼 있으므로 배당·인수 및 말소 처리 서류를 입찰 전 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정자료상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 상태를 별도 확인해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 집행비용과 배당은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·등기부·현황조사 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,242만원 낙찰”이 곧 “6,242만원 취득”은 아니다

이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 감정가 260,000,000원의 약 24%까지 떨어진 고할인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 보증금 250,000,000원의 임차권 때문에 현재 회차에서 189,097,668원이 매수인에게 넘어옵니다. 결국 실제 부담은 251,523,668원으로, 최근 12개월 평균 261,292,500원과 최신 거래 255,000,000원에 가까워집니다.

유찰이 싸게 만든 것은 낙찰가이지, 총 취득부담이 아닙니다. 5회·6회 유찰 가정에서도 실질취득은 각각 251,186,568원과 250,950,597원으로 보증금 250,000,000원 부근에 고정됩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차권의 인수 구조를 정확히 이해한 뒤, 약 2.5억원의 실질취득가가 시세 대비 충분한지를 판단하는 데 있습니다.