대전지방법원 2025타경51246. 서산 석림동 ‘서산센트럴코아루아파트’ 103동 20층 2004호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 등기부상 소유자는 권기문입니다. 권기문은 2020년 2월 12일 이 물건을 262,400,000원에 취득했습니다. 최초 동대구새마을금고 근저당 143,000,000원은 2021년 12월 16일 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2023년 5월 17일 국의 압류입니다.

핵심은 임차인 임재열입니다. 임재열은 2021년 12월 16일 전입했고, 2021년 11월 26일 확정일자를 받았으며 보증금은 250,000,000원입니다. 전입이 말소기준인 2023년 5월 17일보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 임차권입니다. 그러나 신청채권자이자 임차보증금반환채권 양수인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 임재열의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로 기재되어 있으므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 등기부상 을구 3번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리지만, 승계인 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 우선변제권만 행사하고 대항력·잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다.

* 확약은 해당 임차권에 한해 적용한 판단입니다. 확약서의 유효성·적용 범위와 실제 말소 이행 여부는 입찰 전 원본을 재확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 평균과 거의 같고, 최신 거래보다는 높다

서산센트럴코아루아파트는 337세대, 2019년 3월 28일 준공 단지입니다. 비교 면적은 약 74㎡대로, 최근 12개월 실거래 12건 평균은 261,292,500원입니다. 현재 최저가 261,000,000원은 이 평균의 99.9%로 차이는 292,500원에 불과합니다. 평균만 놓고 보면 거의 시세와 같은 가격입니다.

최근 거래 범위는 233,010,000원~279,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 255,000,000원이고, 현재 실질취득액 261,000,000원은 이 최신 거래보다 6,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균과는 거의 같지만 최신 거래보다 높은 만큼, 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)

현재 가정에서는 임차인 보증금 250,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 가압류에는 6,546,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 277,695,183원이며 소유자 잔여는 0원입니다.

④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 가격 하락분만큼 인수 증가

확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있어, 4회 유찰 시 44,923,200원, 5회 유찰 시 86,098,560원의 인수 위험이 계산됩니다. 그러나 제출된 확약서는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로 해당 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 석림동 소재. 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성되어 있고, 북측 약 500미터에 서산초등학교가 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 아파트단지 내·외 도로상태는 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류 일부 저촉, 소로1류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 681,800원/㎡입니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 거래 표본. 동일 면적대 최근 12건이 233,010,000원~279,000,000원에 거래됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 주체·범위·조건을 매각물건명세서와 제출 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 주택도시보증공사가 확약 내용대로 임차권등기 말소에 협조하는 절차를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 점검. 현재 261,000,000원은 최근 평균 261,292,500원과 사실상 동일하고 최신 거래 255,000,000원보다 높습니다.
• 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 집행비용·임차보증금·가압류 등을 기준으로 계산된 것으로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — 권리위험은 확약이 눌렀고, 남은 승부처는 가격

이 물건은 표면만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차권이 있어 위험도가 높습니다. 하지만 임차보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈기 때문에, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

문제는 가격입니다. 현재 실질취득 261,000,000원은 최근 12개월 평균 261,292,500원과 거의 같고, 최신 거래 255,000,000원보다 높습니다. 게다가 이미 3회 유찰로 기재된 물건입니다. 따라서 권리위험 해소만 보고 가격까지 좋다고 판단해서는 안 됩니다. 확약서 이행을 원본에서 확인하고, 현재 가격이 실제 호수의 층·상태를 감안해 시세 대비 충분한지 별도로 판단하는 것이 핵심입니다.