대전지방법원 2025타경51266. 충남 당진시 송산면 금암리에 위치한 당진대상아파트 101동 17층 1706호입니다. 감정가는 6,400만원이고, 다섯 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 3,136만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 49% 수준입니다.

이 물건의 핵심은 일반적인 말소기준권리 분석보다 대항력 있는 임차권과 보증기관의 확약서에 있습니다. 등기부에는 석금균 씨의 보증금 6,500만원에 관한 주택임차권등기가 남아 있고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재되어 있습니다.

현재 최저가 기준으로 배당을 계산하면 임차보증금 중 34,604,480원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 이 잔액은 매수인에게 인수될 가능성이 있는 금액입니다. 하지만 임차보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 유효하게 이행되는 경우 이 임차권에 대한 실질 인수 부담은 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 인수권리, 확약이 핵심

등기부상 과거 근저당권은 모두 해지 또는 말소된 상태입니다. 2011년 진잠새마을금고 근저당권(채권최고액 72,000,000원)은 2014년 해지되었고, 2014년 우리은행 근저당권(66,000,000원)은 2019년 해지되었습니다. 2019년 신한은행 근저당권(70,560,000원)도 2022년 6월 9일 해지 말소되었습니다.

임차인 석금균 씨는 2022년 6월 8일 점유를 시작하고 2022년 6월 16일 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022년 6월 8일입니다. 이후 2024년 7월 3일 임차권등기가 설정되었습니다. 따라서 이 임차권은 단순히 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 매각물건명세서에서 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시된 사안입니다.

여기서 HUG는 별도의 실제 임차인이 아니라 석금균 씨의 임차보증금반환채권을 양수한 채권자입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, HUG의 신청채권을 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

확약의 적용 범위도 구분해야 합니다. 이 확약은 석금균 씨의 임차권에 한정됩니다. 별도 점유자나 별도 임대차가 확인될 경우 그 권리는 이 확약만으로 소멸하지 않으므로, 현장 점유 및 인도관계를 별도로 확인해야 합니다.

② 가격·유찰 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 검증은 별도

현재 최저매각가격은 31,360,000원으로 감정가 64,000,000원의 49%입니다. 다섯 차례 유찰을 거친 가격이지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 또는 최근 거래가격에 비해 어느 정도 경쟁력이 있는지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

회차별 미배당 및 확약 전 인수 시나리오

확약이 없다고 가정한 이론적 계산입니다. 총취득액은 매각가와 미배당 보증금 잔액의 합계입니다. 실제로는 집행비용 등이 반영됩니다.

이 표에서 가장 중요한 부분은 낙찰가격이 낮아질수록 미배당 보증금이 증가한다는 점입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 3,460만원이던 잔여 보증금이 7회 유찰 시 약 4,569만원으로 늘어납니다. 즉, 낙찰가가 내려가도 보증금 인수액이 늘어나 총취득 부담은 약 6,576만~6,596만원 수준으로 유지됩니다.

반면 HUG의 확약이 유효하게 이행되면 위 잔여 보증금은 매수인이 부담할 실질 인수액에서 제외됩니다. 이 경우 현재 회차의 실질취득가는 31,360,000원이며, 확약이 적용되지 않는 경우와 경제적 결과가 크게 달라집니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 31,360,000원 가정)

집행비용 964,480원을 공제한 뒤 임차보증금에 30,395,520원이 배당되는 계산입니다. 미배당 보증금 34,604,480원은 확약이 적용되기 전의 이론적 잔액입니다. HUG의 67,305,812원은 임차보증금반환채권 양수인으로서의 신청채권이며, 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 충청남도 당진시 송산면 금암리 소재 아파트입니다. 주변은 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며, 남서측 직선거리 약 2km에 롯데마트 당진점이 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재 관련 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 대지권 토지 일부가 중로3류에 저촉되지만 저촉 부분의 면적은 미미한 것으로 평가되었습니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 송산면 소재 아파트로, 다섯 차례 유찰된 이력이 있습니다. 실제 거래가격을 통한 시세 검증이 필요하며, 감정가 대비 최저가 비율만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명확히 포함되어 있는지 확인하세요. 확약서 제출 사실만으로 모든 이행 절차가 자동 완료되는 것은 아닙니다.
• 채권양수인 권한 확인. HUG가 임차보증금반환채권 양수인이라는 점과 확약서 작성 주체의 권한, 포기 대상 채권 및 효력 범위를 원본 서류로 대조하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 7번 석금균 주택임차권등기(2024.07.03. 제21757호)가 확약에 따라 실제로 말소되는지 확인해야 합니다. 말소 동의와 실제 등기 말소는 구분해야 합니다.
• 인도·점유 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유 상태는 별개의 확인 사항입니다. 현장 방문을 통해 점유자, 인도 가능 여부 및 명도 절차를 확인하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 석금균 씨가 실제 임차인 1명이며, HUG는 임차보증금반환채권 양수인입니다. HUG 청구액 67,305,812원을 별도의 임차인 보증금으로 더하지 마세요.
• 시세 확인. 현재 최저가는 31,360,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 실거래 비교자료 없이 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최근 거래 및 실제 매수 수요를 별도로 확인하세요.
• 등기부 재확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.04.입니다. 입찰 직전 최신 등기부를 다시 발급해 추가 권리변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “확약이 핵심인 5회 유찰 물건”

이 물건은 단순히 감정가의 49%라는 숫자만 보고 접근할 수 있는 경매가 아닙니다. 임차인 석금균 씨는 보증금 65,000,000원의 대항력 및 우선변제권을 가진 임차인이고, 등기부에 임차권등기도 남아 있습니다. 현재 최저가 기준으로 계산하면 34,604,480원의 보증금이 미배당됩니다.

그러나 임차보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 점이 결정적인 차이입니다. 이 확약이 유효하게 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득가는 31,360,000원입니다.

다만 확약이 무효이거나 이행되지 않는다면 대항력 있는 임차권의 미배당 잔액이 매수인에게 부담으로 남을 수 있습니다. 또한 5회 유찰에도 불구하고 실제 시세 대비 가격 경쟁력은 거래자료를 통해 검증해야 합니다.

권리 판단은 확약 이행을 전제로 긍정적, 가격 판단은 추가 검증 필요. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 HUG 확약의 법적 효력과 임차권등기 말소의 확실성입니다. 이 두 가지를 입찰 전에 확인하지 못한다면 49%라는 최저가에만 주목해서는 안 됩니다.