대전지방법원 2025타경51266. 당진시 송산면 금암리 당진대상아파트 101동 17층1706호입니다. 현 소유자는 노은진이고, 2019.02.26. 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 핵심은 2024.07.03. 설정된 석금균의 주택임차권입니다. 보증금은 65,000,000원, 점유개시는 2022.06.08., 전입은 2022.06.16., 확정일자는 2022.06.08.입니다.
이 임차권은 경매개시결정인 2025.04.28.보다 앞서 대항요건을 갖춘 권리이므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 매각가 64,000,000원에서 집행비용 1,552,000원을 먼저 빼면 임차인에게 62,448,000원이 배당되어 2,552,000원이 부족합니다. 다만 이 사건에는 그 부족분의 실질 인수를 없애는 중요한 확약이 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51266 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 금암리 11 당진대상아파트 101동 17층1706호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 「아파트」로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물 |
| 소유자 | 노은진 · 2019.02.26. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 67,305,812원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
현재 경매의 말소기준 역할을 하는 권리는 2025.04.28.의 강제경매개시결정입니다. 이전에 설정됐던 진잠새마을금고·우리은행·신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 석금균의 주택임차권은 2024.07.03. 등기됐고, 전입 2022.06.16.·점유개시 2022.06.08.·확정일자 2022.06.08.로 경매개시보다 앞섭니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 확약으로 잔존 인수 해소
| 임차인 | 사용 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 석금균 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.16. / 2022.06.08. | 2022.06.08. | 65,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약으로 실질 0원 |
등기상 임차권자는 석금균 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금 65,000,000원과 신청채권 67,305,812원을 서로 다른 두 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 64,000,000원이고, 이 사건은 3회 유찰 상태입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않아, 현 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 1. 임차인 석금균 보증금 | 65,000,000원 | 62,448,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 67,305,812원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙상 임차보증금 부족분은 2,552,000원이지만, 제출된 확약서에 따라 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사의 신청채권 67,305,812원은 현재 가정에서는 배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 송산면 금암리 소재. 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성되어 있고, 남서측 직선거리 약 2km에 롯데마트 당진점이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 「아파트」로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재관련 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 해당하고, 공시지가는 406,700원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 아파트단지 내·외 도로상태는 무난하며, 대지권 목적 토지 일부가 중로3류에 저촉되지만 저촉 면적은 미미한 편으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서와 제출 확약서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수 분리. 계산상 미배당 2,552,000원은 존재하지만, 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 64,000,000원의 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 동일 단지·동일 면적 실거래를 반드시 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 점유·관리상태·지역 수요 등 다른 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 임대관계 현황 확인. 감정요항표에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유 상태를 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 위험은 ‘임차권’보다 확약의 유효성과 가격
겉으로 보면 보증금 65,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 낙찰자가 보증금 부족분을 떠안을 수 있는 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 매각가 64,000,000원에서는 2,552,000원이 부족합니다. 하지만 이 사건에는 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 있어, 그 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리분석의 핵심은 “보증금이 6,500만원이니 위험하다”에서 끝나는 것이 아니라, 확약으로 그 위험이 실제로 해소되는 사건이라는 점입니다. 반면 가격은 별개입니다. 현재 최저매각가가 64,000,000원이고 3회 유찰됐지만, 최근 실거래 시세가 없어 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 시세 검증이 필요한 물건입니다.
