대전지방법원 2025타경51270. 충남 태안군 안면읍 황도리 59-14의 토지와 단독주택 이용 물건입니다. 토지는 1,498㎡, 지목은 전, 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정평가상 목조 아스팔트 슁글지붕 단층 건물이 단독주택으로 이용되고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 최재영이며, 2019년 8월 19일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 중심은 같은 날 설정된 대청새마을금고의 채권최고액 339,600,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 해당 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 2025년 4월 22일에는 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 채권 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51270 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 황도리 59-14 · 풍어제길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 토지 | 1,498㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최재영 |
| 감정가 / 최저가 | 671,500,950원 / 230,325,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 276,435,162원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 포함 · 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
과거 2005년 안면새마을금고 근저당과 2007년 안면도수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 2019년 8월 19일 최재영이 이전 경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤, 같은 날 대청새마을금고 채권최고액 339,600,000원의 근저당이 설정됐고 이것이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후 근저당권 이전, 근저당권부채권 근질권 및 경매개시결정이 이어집니다.
② 가격 구조 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 230,325,000원으로 감정가 671,500,950원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 상태이며, 회차 시나리오상 추가 유찰 시 최저가는 161,227,500원, 그 다음은 112,859,250원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 230,325,000원 | 226,300,450원 | 113,299,550원 |
| 4회 유찰 시 | 161,227,500원 | 158,170,315원 | 181,429,685원 |
| 5회 유찰 시 | 112,859,250원 | 110,479,220원 | 229,120,780원 |
여기서 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 혼동하지 않는 것입니다. 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 토지와 단독주택이 결합된 물건이고 지목이 전이며, 현황 일부는 대로 이용 중이어서 일반적인 주택 시세 비교 방식이 그대로 적용되기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,325,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,024,550원 |
| 2. 근저당권 · 대청새마을금고 | 339,600,000원 | 226,300,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권액 339,600,000원 중 226,300,450원이 배당되고 113,299,550원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황도감리교회 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지·단독주택·펜션 등이 소재하는 해안농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 목조 아스팔트 슁글지붕 단층 건물이며 외벽은 시멘트샤이딩 마감, 창호는 샷시창호입니다. 일반적인 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,498㎡, 지목 전, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 113,800원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 지목은 전이지만 현황 일부는 대(단독주택 건부지)로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 생산관리지역과 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 수목이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 매수보증금이 몰수됩니다.
- 지목·현황 차이. 공부상 전이나 일부가 단독주택 건부지로 이용 중인 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 수목이 함께 매각되는 조건을 기준으로 현황과 경계를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유자 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 연계 권리 확인. 2019년 근저당이 2025년 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권 근질권이 설정돼 있으므로 입찰 전 등기 원본의 현존 권리관계를 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 토지·건물의 실제 이용상태와 현장가치를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 절차와 용도가 어렵다”
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원이고, 말소기준인 2019년 근저당 이후 경매절차가 진행되는 구조라 권리 자체만 보면 복잡도가 높지 않습니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 농지취득자격증명과 물건의 이용상태에 있습니다. 공부상 지목은 전, 현황 일부는 단독주택 건부지이며 토지와 건물·제시외 수목이 일괄매각됩니다.
감정가 671,500,950원에서 3회 유찰돼 최저가가 230,325,000원까지 내려왔지만, 시세 비교 없이 이 34.3%라는 숫자만 보고 가격 매력으로 해석해서는 안 됩니다. 이미 여러 차례 유찰됐고 일반적인 아파트와 달리 토지·농지 절차가 결합된 물건입니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 농취증·현황·점유 확인을 통과해야 비로소 입찰 검토가 가능한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
