238,790,000원
광주지방법원 2024타경832. 본건은 전라남도 진도군 군내면 둔전리 1982-6에 있는 건물과 토지가 함께 얽힌 경매입니다. 감정평가상 건물 기호(2-가)는 관리사로 이용되고 있고, 토지는 지목과 이용상황 모두 양어장·양식장입니다. 감정가 666,265,200원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 238,790,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.02.23 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로, 채권최고액은 960,000,000원입니다. 그 뒤 한국전력공사와 농업협동조합중앙회, 진도군수산업협동조합 등의 가압류 및 경매개시결정이 이어졌고 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기 자체보다 말소기준보다 앞선 전입 점유자 곽태섭입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경832 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 진도군 군내면 둔전리 1982-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 관리사 · 양어장·양식장 |
| 토지 | 양어장 · 4,691㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 곽영계 |
| 감정가 / 최저가 | 666,265,200원 / 238,790,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 36% |
| 청구액 | 608,139,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기소 | 광주지방법원 진도등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 채권은 소멸, 앞선 점유자는 별도 확인
말소기준은 2023.02.23 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 토지 둔전리 1982-6 담보물에 추가 설정된 공동담보입니다. 이후 한국전력공사 44,219,420원, 농업협동조합중앙회 515,217,610원, 진도군수산업협동조합 52,106,932원, 농업협동조합중앙회 313,574,851원의 가압류와 2024.04.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2024.07.19에는 1번 근저당권 중 360,000,000원이 농업협동조합중앙회에 일부 이전된 등기가 있습니다. 이는 말소기준이 된 기존 근저당권과 연결된 권리변동이므로 배당관계와 말소 여부를 원문 기준으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 선순위 1명은 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽태섭 | 2019.11.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최홍석 | 2023.08.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 매각 조건 — 일반 건물 경매보다 복잡하다
- 일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물인 기계실과 공장 및 광업재단저당법 제6조의 기계·기구·구축물이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록1 지상의 조립식 건물 숙소 1동, 목록3 지상의 건물인 기계실 외 2동·컨테이너 2동·저온창고 1동과 타인소유 기계·기구는 매각에서 제외됩니다.
- 지분 매각. 목록3은 지분 매각입니다. 감정평가에서도 공유지분 중 곽영계 지분만 평가했고 지분 위치 확인이 곤란해 전체 면적을 기준으로 지분비율에 따라 면적을 사정했습니다.
- 배관 공동사용. 기계·기구 중 인입배관과 토출배관은 목록1·3 지상의 축양장에서 공동 사용되고 있으며, 제3취득자가 토출배관을 증설해 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 기계 수량 차이. 산소발생기(blower)는 목록상 5ea이나 현황은 6ea입니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,143,060원 |
| 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 960,000,000원 | 234,646,940원 |
| 가압류 · 한국전력공사 | 44,219,420원 | 0원 |
| 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 515,217,610원 | 0원 |
| 가압류 · 진도군수산업협동조합 | 52,106,932원 | 0원 |
| 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 313,574,851원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,885,118,813원 중 예상 배당은 234,646,940원이며, 현재 회차 미배당액은 1,650,471,873원입니다. 이 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 곽태섭의 보증금과 실제 임차관계가 미상인 만큼 점유자 인수 위험까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 238,790,000원 | 234,646,940원 | 1,650,471,873원 |
| 5회 유찰 시 | 191,032,000원 | 187,557,552원 | 1,697,561,261원 |
| 6회 유찰 시 | 152,825,600원 | 149,886,042원 | 1,735,232,771원 |
추가 유찰 시 매각가는 191,032,000원, 152,825,600원으로 내려가지만 채권 미배당액은 더 커집니다. 중요한 점은 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 매수인의 실질취득비용이 확정되지 않는다는 것입니다. 선순위 점유자 곽태섭의 보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서는 낙찰가와 별도로 인수 가능성을 점검해야 합니다.
⑥ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진도군 군내면 둔전리 신동마을 북동측 인근이며, 양어장·해안농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 관리사는 블록구조 조립식패널지붕 단층이며, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 농림지역·농업진흥구역이며, 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 27,800원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 별도 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 곽태섭 임차관계 확인. 보증금·확정일자·실제 점유범위·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 현재 최저가 238,790,000원만으로 가격을 판단하지 말고 선순위 점유자의 인수 가능 금액을 더해 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 기계실과 공장, 기계·기구·구축물 중 실제 포함되는 대상과 제외되는 숙소·컨테이너·저온창고·타인소유 기계류를 현장에서 대조해야 합니다.
- 목록3 지분 매각 확인. 공유지분의 실제 사용·점유관계와 지분 위치 특정 가능성, 공유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 공동사용 배관 확인. 인입·토출배관의 공동사용 상태와 제3취득자의 증설 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 양어장·관련 시설 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “36%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 무엇을 떠안는지다
이 사건은 감정가 666,265,200원에서 네 차례 유찰돼 238,790,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리와 현황을 함께 보면 단순히 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 2019.11.22 전입한 곽태섭은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상이고, 일괄매각 대상과 제외 대상이 섞여 있으며 목록3은 지분 매각입니다. 공동사용 배관과 제3취득자의 증설 사실까지 확인됩니다.
후순위 등기권리는 정리되지만, 선순위 점유 가능성과 복잡한 매각대상 확인은 남습니다. 실거래 자료도 없으므로 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 곽태섭의 실제 임차관계, 인수금액, 지분·시설 범위와 현장 사용관계를 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다.
