광주지방법원 2024타경1675. 전라남도 완도군 금일읍 월송리 556 일대의 기타 용도 물건으로, 매각물건명세서상 제조공장으로 이용 중이며 일괄매각 대상입니다. 등기표시에는 월송리 556, 558과 도로명주소 궁항길 3이 기재돼 있습니다. 토지는 1,029㎡, 지목은 잡종지, 토지이용상황은 공업용이며 계획관리지역입니다. 감정가 643,604,100원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 450,523,000원입니다.
권리의 기준점은 2013.01.10. 설정된 삼애신용협동조합의 채권최고액 351,000,000원 근저당입니다. 그 이후 현재 남아 있는 권순영 가압류, 홍낙기 가압류, 국민건강보험공단 압류와 2024년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1675 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 금일읍 월송리 556 · 등기표시 월송리 556, 558 · 궁항길 3 |
| 용도 / 이용 | 기타 · 제조공장으로 이용중 · 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사해원바이오테크 |
| 토지 | 1,029㎡ · 잡종지 · 공업용 · 계획관리지역 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 공시지가 | 29,100원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 643,604,100원 / 450,523,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 142,124,237원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2013.01.10. 삼애신용협동조합 근저당권입니다. 현재 등기상 남아 있는 후순위 권리 가운데 권순영 가압류 10,481,119원, 홍낙기 가압류 6,236,263원, 국민건강보험공단 압류 및 2024.08.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당·가압류·압류·경매개시결정 등은 이미 말소된 이력이 다수 확인됩니다.
② 점유자 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 이름 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전혁민 | 미상 / 미상 | 2022.09.28 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 확인된 점유자는 1명입니다. 전혁민의 전입일은 2022.09.28.로 말소기준권리인 2013.01.10. 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단 근거는 별개
현재 최저매각가는 감정가 643,604,100원의 70%인 450,523,000원입니다. 한 차례 유찰로 감정가 대비 가격은 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 450,523,000원 | 0원 | 75,900,388원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 315,366,100원 | 57,566,407원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 220,756,270원 | 150,851,700원 | 0원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 권리구조상 낙찰가 하락이 매수인 승계금액을 늘리는 형태는 아닙니다. 다만 가격 자체의 적정성은 공장·토지·기계기구의 실제 상태와 함께 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 450,523,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,905,230원 |
| 2. 근저당 · 삼애신용협동조합 | 351,000,000원 | 351,000,000원 |
| 3. 가압류 · 권순영 | 10,481,119원 | 10,481,119원 |
| 4. 가압류 · 홍낙기 | 6,236,263원 | 6,236,263원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,900,388원 |
현재 회차에서는 시뮬레이션상 채권 367,717,382원이 전액 배당되고 소유자 잔여 75,900,388원이 발생합니다. 근저당 배당은 채권최고액 351,000,000원 기준으로 계산돼 있으며, 사건 청구액은 142,124,237원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 공장·기계·경계 — 이 사건의 핵심 실사 구간
- 일괄매각. 제조공장으로 이용 중이며 기계기구 목록도 매각에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 2-1, 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 5-1, 6-1이 매각에 포함되며, 일부는 인접필지에 걸쳐 소재합니다.
- 컨테이너. 목록5 지상의 이동 가능한 컨테이너 숙소는 매각에서 제외됩니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 불명확해 필요시 경계 측량 등 별도 확인이 요구됩니다.
- 기계기구. 기계기구 목록 중 2, 5, 7, 9~17은 소재불명 또는 일부교체 등의 상태이며, 목록 외 기계기구는 이동 및 처분이 용이해 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입지·토지 메모
- 토지규모. 1,029㎡이며 지목은 잡종지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 형상·접면. 평지·가로장방 형태이며 소로각지 조건입니다.
- 공시지가. 29,100원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 말소기준인 2013.01.10. 삼애신용협동조합 근저당과 후순위 권리의 현재 상태를 입찰 직전 등기부로 다시 확인하세요.
- 점유자 확인. 전혁민의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 점유 부분·사용 관계·보증금·배당요구 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 목록 2, 5, 7, 9~17의 소재불명·일부교체 여부와 현재 남은 설비를 감정 목록과 대조하세요.
- 제시외 건물 위치. 일부 제시외 건물이 인접필지에 걸쳐 있으므로 실제 점유·사용 범위와 경계를 확인하세요.
- 경계 측량. 인접지와 경계가 불명확하다고 명시돼 있으므로 필요시 별도 측량 여부를 검토하세요.
- 가격 검증. 최저가 450,523,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇이 실제로 남아 있나’를 봐야 한다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2013년 삼애신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 전혁민도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 봅니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 제조공장 일괄매각, 기계기구 일부 소재불명·교체, 제시외 건물의 인접필지 걸침, 경계 불명확이 동시에 존재합니다. 현재 최저가는 감정가 대비 70%지만 시세 비교자료가 없어 그 자체로 저가라고 말할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 현물·경계·설비 검증은 필수. 이 물건은 서류상 권리보다 현장 실사가 최종 낙찰가를 좌우하는 유형입니다.