부동산임의경매

한 줄 평 농업회사법인 소유 공장·토지 일괄매각 물건입니다. 근저당을 포함한 선순위 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 대항력 없음으로 확인됩니다. 다만 아파트처럼 시세 비교가 쉬운 물건이 아니라 공장 활용성·환금성·지역 수요가 낙찰 판단의 핵심입니다.

감정가

1,999,254,000원

공장+토지

최저가

1,119,582,000원

감정가 56% · 2회 유찰

실질취득

1,119,582,000원

인수액 0원

핵심지표

사업성 검토

공장 수요형 자산

광주지방법원 2024타경50912. 전라남도 해남군 마산면 상등리 1118, 땅끝건강식품특화단지 안에 위치한 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 농업회사법인주식회사자작이며, 공장·저온창고·사무공간 등이 포함된 산업용 자산입니다. 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 설정된 순천광양축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리보다 낙찰 후 활용 가능성입니다. 토지 5,837.5㎡와 공장 시설을 함께 취득하는 구조라 일반 주거용처럼 단순 시세 차익을 계산하기 어렵습니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2024타경50912 (임의경매)
소재지	전라남도 해남군 마산면 상등리 1118
물건종류	기타 + 토지 · 공장 및 부속시설 일괄매각
소유자	농업회사법인주식회사자작
감정가 / 최저가	1,999,254,000원 / 1,119,582,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구	순천광양축산업협동조합 / 1,058,123,347원
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

임차인 이슈는 대항력 기준으로 정리됩니다. 현황조사상 이신영·김승영이 전입했으나, 전입일이 말소기준권리인 2020.06.04 이후인 2024.01.30으로 확인되어 대항력 없음입니다. 보증금은 확인되지 않았으나 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 현황

임차인	전입일	대항력	우선변제	승계
이신영	2024.01.30	없음	확인 없음	없음
김승영	2024.01.30	없음	확인 없음	없음

③ 예상배당표 (현재 최저가 1,119,582,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	13,595,820원
을구 1번 근저당 · 순천광양축산업협동조합	1,500,000,000원	1,105,986,180원
갑구 가압류 등 후순위 채권	940,945,365원 이상	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

낙찰대금은 대부분 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다. 후순위 채권은 미배당이며, 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

유찰이 진행될수록 가격은 낮아지지만 공장 자산 특성상 수요 검토가 필요합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 대항력 없는 전입자로 확인되어 인수 위험은 0원입니다.

⚠️ 사업성 관점 해남 농공단지 내 공장으로 일반 주택처럼 단순 환금성 판단이 어렵습니다. 식품 제조·창고·공장 활용 가능성, 설비 상태, 지역 산업 수요 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 전라남도 해남군 마산면 상등리 땅끝건강식품특화단지 내 위치. 주변은 공업용·공업나지 등 농공단지 환경입니다.
이용상태. 공장 작업장, 상담실·식당·화장실·샤워실·사무실, 저온창고 등으로 이용 중인 구조입니다.
토지. 계획관리지역·농공단지·지구단위계획구역 등에 포함되며 토지면적은 5,837.5㎡입니다.
환금성. 산업용 부동산 특성상 매수층이 제한될 수 있어 실제 운영 목적 또는 임대 가능성 검토가 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 인수권리는 없지만 등기·매각물건명세서 원본 확인은 필요합니다.
공장 가치 확인. 건물뿐 아니라 저온창고·기계·기구 포함 여부와 실제 사용 가능성을 확인하세요.
현장 조사. 농공단지 내 입지, 차량 접근, 주변 산업시설 수요를 확인해야 합니다.
잔존 설비. 일괄매각 범위에 포함된 설비와 제외되는 컨테이너 등을 구분해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 가격보다 활용성”

이 물건은 권리분석만 보면 깔끔한 편입니다. 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하고, 임차인의 대항력도 인정되지 않아 낙찰자가 부담할 권리 승계는 없습니다. 그러나 공장·토지 자산은 낙찰가만 낮다고 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 누가 어떤 용도로 사용할 수 있는지가 핵심입니다. 1,119,582,000원의 가격 메리트와 함께 실제 사업성·환금성을 확인해야 하는 산업용 경매입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-06	유찰	19억 9,925만원
2	2026-05-18	유찰	13억 9,947만원
3	2026-06-29	대기	11억 1,958만원

부동산임의경매

공장·토지 일괄매각, 권리는 정리되지만 ‘사업성’이 승부 — 해남 상등리 1118

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 현황

③ 예상배당표 (현재 최저가 1,119,582,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 가격보다 활용성”

사건 개요

물건 전체 내역 (4)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (56장)

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