광주지방법원 2024타경53195. 전라남도 완도군 군외면 불목리 소재 창고시설과 토지가 관련된 경매입니다. 소유자는 위명선이며, 2020년 10월 소유권보존등기 후 같은 해 11월 완도금일수산업협동조합 앞으로 채권최고액 91,152,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 세무서 압류와 여러 금융기관·보증기관의 가압류가 이어졌고, 2024년 7월 근저당권이 농업협동조합중앙회로 이전된 뒤 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 통상적인 금융채권보다 토지와 매각 제외 건물 사이의 권리관계에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 토지 위험은 별개

말소기준권리는 2020.11.02 설정된 완도금일수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 국가 압류, 전남신용보증재단·하나은행·농업협동조합중앙회·완도금일수산업협동조합의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2024.07.04에는 기존 근저당권이 농업협동조합중앙회로 이전됐습니다. 이는 새로운 후순위 근저당권이 추가된 것이 아니라 기존 담보권의 승계입니다. 실제 배당권자는 이전된 권리관계를 기준으로 다시 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 23%가 곧 시세의 23%는 아니다

현재 최저매각가는 65,586,000원입니다. 감정가 285,931,740원의 약 22.94%로, 6회 유찰된 상태입니다. 감정가와 비교하면 하락폭이 크지만, 해당 지역 창고시설·토지의 최근 실거래 기준 시세가 확인되지 않아 실제 시장가격 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.

특히 매각 제외 건물, 법정지상권 가능성, 농지취득자격증명, 지목·현황 불일치 등은 일반적인 감정가 할인율만으로 가격을 판단하기 어렵게 만듭니다. 토지의 사용권과 실제 처분 가능성이 확정되지 않으면 감정가 대비 낮은 최저가에도 실질적인 투자 매력이 제한될 수 있습니다.

7·8회 유찰 가격은 회차별 가정 시나리오이며 실제 매각가격이나 향후 기일을 확정하는 수치가 아닙니다. 금전 인수 추정은 0원으로 동일하지만 법정지상권·농취증 등 비금전적 위험은 가격이 내려간다고 사라지지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,586,000원 가정)

예상 매각대금 65,586,000원에서 집행비용 1,580,548원을 제외한 64,005,452원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 나머지 가압류권자들에게 돌아가는 예상 배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

이 배당표는 채권최고액과 등재 청구금액을 적용한 단순 추정입니다. 국가 압류에 따른 세금 배당, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위·금액이 달라질 수 있습니다. 또한 2024.07.04 근저당권이 농업협동조합중앙회로 이전된 사실이 있으므로, 표의 기존 근저당권자 명칭과 실제 배당수령 주체를 구별해야 합니다. 신청채권액 158,687,357원에 대한 회차별 별도 예상배당은 0원으로 표시되어 있으나, 이전된 근저당권과의 관계를 확인하기 전에는 신청채권자의 실제 배당액이 0원이라고 단정할 수 없습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 입지. 전라남도 완도군 군외면 불목리 소재 불목저수지 북측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지와 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 부동산 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도·구조. 기호(2-가)는 창고시설이며, 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 일반 주거용 아파트와 다른 이용·처분 특성을 갖는 물건입니다.
• 토지·규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 영농여건불리농지 관련 사항이 있습니다. 창고용지 관련 토지정보의 면적은 660.0㎡, 공시지가는 10,700원/㎡로 표시됩니다.
• 현황과 공부의 차이. 목록4의 공부상 지목은 '전'이지만 실제 현황은 '양어장부지 및 일부 단독주택, 자연림 등'입니다. 허용되는 사용 형태와 원상회복 필요성을 확인해야 합니다.
• 매각 포함. 목록1 지상 수목(감정평가서 ㄹ)은 매각에 포함됩니다.
• 매각 제외. 목록1 지상 저온창고(조립식 냉동창고), 목록4 지상 제시외 건물(ㄱ·ㄴ·ㄷ) 및 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 토지를 취득하더라도 이들 시설을 당연히 취득하는 것은 아닙니다.
• 기계기구. 기계기구 목록 중 보일러는 멸실되어 교체됐으며, 물탱크는 목록4 지상 및 인접한 729-8번지에 걸쳐 소재합니다. 설비 귀속과 사용관계 확인이 필요합니다.
• 공동담보. 근저당권에는 불목리 728-10 및 728-14 토지와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-70호 관련 공동담보가 기재되어 있습니다. 경매 매각대상과 담보목적물의 범위가 같은지 구별해야 합니다.
• 환금성. 창고시설·토지, 농지취득 제한, 매각 제외 건물, 법정지상권 불확실성이 겹쳐 있습니다. 6회 유찰 이력도 있어 일반적인 주거용 부동산보다 매수자 확보와 재매각 가능성을 신중하게 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성부터 확인. 목록4에 대해 농지취득자격증명원이 실제로 발급 가능한지 관할 기관에 확인하세요. 미제출 시 입찰보증금 미반환이라는 특별매각조건이 가장 직접적인 자금 위험입니다.
• 법정지상권 성립요건 검토. 목록4의 매각 제외 제시외 건물(ㄱ·ㄴ·ㄷ)과 토지 사이의 소유관계, 건축 시점, 담보권 설정 당시 상태를 확인하세요. 성립 여부가 불명확하므로 보수적인 판단이 필요합니다.
• 매각 포함·제외 목록 대조. 일괄매각이지만 목록1 저온창고와 목록4 제시외 건물·컨테이너는 제외됩니다. 수목 포함 여부, 기계기구 귀속, 물탱크 위치까지 감정평가서와 대조하세요.
• 지목·현황 불일치 확인. 목록4의 공부상 '전'과 실제 양어장부지·일부 단독주택·자연림 이용상태가 관련 인허가·농지법상 문제를 발생시키는지 확인하세요.
• 실제 점유관계 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 토지·건물 점유자를 현장에서 확인하고 대항력 가능성과 인도 절차를 검토하세요.
• 배당·권리 승계 원본 대조. 기존 근저당권의 농업협동조합중앙회 이전 내역, 국가 압류 관련 조세채권, 실제 배당수령권자와 신청채권자의 관계를 확인하세요.
• 실거래 기반 가격 검증. 감정가 대비 22.94%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 말고, 유사 창고시설·토지 거래가격과 매각 제외 시설을 반영한 가치를 검증하세요.
• 입찰보증금과 자금계획. 특별매각조건 및 실제 보증금 기준을 확인하세요. 낙찰대금 외에 취득세, 등기비용, 명도비, 원상회복비 및 유지관리비 발생 가능성도 고려해야 합니다.
• 매각 전 서류 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지 및 건물 등기사항증명서와 특별매각조건을 최신 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “6회 유찰은 할인율이지 안전성의 증명이 아니다”

이 사건에서 먼저 눈에 들어오는 숫자는 감정가 285,931,740원에서 최저매각가 65,586,000원까지 내려온 가격입니다. 그러나 숫자보다 중요한 것은 매수인이 실제로 무엇을 취득하고, 그 토지를 어떻게 사용할 수 있는가입니다.

후순위 등기권리가 소멸하고 매수인의 금전 인수액이 0원으로 추정된다는 점은 긍정적입니다. 하지만 목록4의 법정지상권 성립 가능성, 농취증 미제출 시 보증금 미반환, 실제 이용상태와 공부의 불일치 및 매각 제외 건물의 존재는 낙찰 후에도 문제가 될 수 있습니다. 여기에 6회 유찰과 확인되지 않은 실거래 시세까지 고려하면 가격 할인만을 근거로 우량한 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다.

최종 판단은 고위험·보수적 접근(D등급)입니다. 농취증 발급 가능성과 법정지상권 성립 여부, 매각대상 경계와 점유관계가 먼저 확인돼야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라 법적·물리적 제약을 해소하거나 정확히 가격에 반영할 수 있는지에 있습니다.