81,983,000원
광주지방법원 2024타경53195. 완도군 군외면 불목리 728-10 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태상 기호(2-가)는 창고시설입니다. 등기상 소유자는 위명선이고, 2020.11.02. 완도금일수산업협동조합의 채권최고액 91,152,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국의 압류와 다수 가압류가 설정됐고, 2024.07.04. 해당 근저당권은 농업협동조합중앙회로 이전됐습니다.
권리의 선후관계 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 이 물건에서 입찰자가 더 주의해야 할 것은 등기부 밖의 매각조건과 현황입니다. 목록4는 지목이 ‘전’이나 현황은 양어장부지 및 일부 단독주택, 자연림 등으로 이용되고 있으며, 농지취득자격증명원을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 또한 목록4 지상의 제시외 건물 일부는 매각에서 제외되고, 그 건물에 법정지상권이 성립할 여지가 있으나 성립 여부가 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경53195 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 군외면 불목리 728-10 · 청해진북로 473-24 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2-가) 창고시설 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 위명선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 285,931,740원 / 81,983,000원 |
| 유찰 / 현재회차 | 5회 유찰 · 감정가 29% |
| 청구액 | 158,687,357원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지정보 | 660.0㎡ · 지목 창고용지 · 토지이용상황 전창고 · 생산관리지역 · 공시지가 10,700원/㎡ |
| 매각형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.11.02. 근저당권
말소기준권리는 2020.11.02. 설정된 완도금일수산업협동조합 근저당권 91,152,000원입니다. 이후 설정된 국의 압류, 전남신용보증재단·주식회사 하나은행·농업협동조합중앙회·완도금일수산업협동조합의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2024.07.04. 농업협동조합중앙회로 이전됐으나 우선순위의 기준일은 기존 2020.11.02. 근저당권입니다.
② 가격 — 29%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 81,983,000원으로 감정가 285,931,740원의 29% 수준이며 이미 5회 유찰됐습니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균과 직접 대조할 수 있는 유형이 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 81,983,000원 | 80,107,306원 | 354,176,136원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 65,586,400원 | 64,005,845원 | 370,277,597원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 52,469,120원 | 51,124,676원 | 383,158,766원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 65,586,400원, 52,469,120원으로 내려가지만 총 채권 미배당은 오히려 370,277,597원, 383,158,766원으로 커집니다. 금전 인수는 각 시나리오 모두 0원으로 계산되지만, 이 사건에서는 가격 하락보다 농취증·매각 제외 건물·현황 차이가 더 중요한 판단 요소입니다.
③ 매각조건 — 이 사건의 실질적인 핵심
또한 목록4는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘양어장부지 및 일부 단독주택, 자연림 등’으로 이용 중입니다. 기계기구 중 보일러는 멸실되어 교체됐고, 물탱크는 목록4 지상과 729-8번지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됐습니다. 입찰 전 현장 경계와 실제 사용관계를 대조해야 할 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,875,694원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 완도금일수산업협동조합 | 91,152,000원 | 80,107,306원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 전남신용보증재단 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 16,581,169원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 281,933,319원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 완도금일수산업협동조합 | 25,616,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 434,283,442원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 80,107,306원, 미배당은 354,176,136원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 완도군 군외면 불목리 소재 불목저수지 북측 인근으로, 주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역(모든축종 제한), 영농여건불리농지가 포함됩니다.
- 토지형상. 660.0㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) · 토지이용상황 전창고입니다.
- 공부와 현황. 목록4는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 양어장부지 및 일부 단독주택, 자연림 등으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록4는 제출이 특별매각조건입니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 목록4 지상 매각 제외 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ의 소유관계와 법정지상권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외. 목록1 수목은 포함, 저온창고와 목록4 제시외 건물·컨테이너는 제외입니다.
- 임대·점유. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 현황 차이. 목록4의 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르므로 농지·양어장·주택 부분의 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 기계기구. 보일러는 멸실 후 교체됐고 물탱크는 목록4와 729-8번지에 걸쳐 있으므로 실제 소유·경계를 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 매수인 금전 인수 0원과 토지 이용상 위험이 없다는 의미는 같지 않습니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔다”보다 중요한 조건들이 있다
이 물건은 감정가 285,931,740원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 81,983,000원, 감정가의 29%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 계산상 매수인 금전 인수도 0원입니다. 그러나 가격 하락만으로 입찰 결론을 내리기에는 조건이 무겁습니다.
특히 목록4 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환이라는 특별매각조건, 매각 제외 제시외 건물의 법정지상권 성립 가능성, 공부와 현황의 차이, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다. 따라서 이 건은 권리의 말소 여부보다 농지 자격·제외 건물·현황과 점유관계를 먼저 해결할 수 있는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
