광주지방법원 2024타경54068. 전남 완도군 군외면 황진리 209-3 소재 단독주택·토지 관련 경매입니다. 감정가 71,908,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 25,772,000원입니다. 감정가보다 크게 내려온 가격 때문에 관심을 끌 수 있지만, 이 물건은 등기상 권리의 소멸 여부와 임차인의 대항력을 분리해서 분석해야 하는 사례입니다.
등기상 말소기준권리는 2019년 6월 10일 설정된 완도군산림조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 오숙경·김평주의 근저당권, 완도군 산림조합의 가압류 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 김승현은 2018년 4월 17일 전입하여 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기부상의 담보권이 소멸한다고 해서 이 임차인의 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경54068 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 군외면 황진리 209-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 기본 위생·급배수·난방설비 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 조사상 면적 412㎡ · 생산관리지역 |
| 소유자 | 이옥현 (2019.06.10 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 71,908,000원 |
| 최저매각가 | 25,772,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 / 청구 | 완도군 산림조합 / 215,721,440원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.10 완도군산림조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1 지상 제시외 수목(1-1) 및 제시외 건물(1-2, 1-3, 1-4, 1-5) 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수
핵심은 말소기준권리의 설정일입니다. 2019.06.10 완도군산림조합 근저당권을 기준으로 이후 설정된 담보권과 가압류 등기는 매각으로 소멸합니다. 과거 군외농업협동조합 근저당권과 윤종환 근저당권은 이미 말소되었습니다.
그러나 김승현의 전입일은 2018.04.17로 말소기준권리보다 빠릅니다. 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 예상배당에서는 우선변제권이 인정되지 않아 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 보증금 15,000,000원 전액이 매수인 인수 부담으로 반영됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 · 목록1,2) | 2018.04.17 | 15,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 미상 예상배당 0원 |
전액 인수 15,000,000원 |
| 임차인 | 김승현 |
|---|---|
| 전입신고 | 2018.04.17 · 말소기준권리 이전 |
| 보증금 | 15,000,000원 |
| 배당요구 | 2024.09.20 · 배당요구 있음 |
| 확정일자 | 미상 |
| 우선변제권 | 확인되지 않음 · 예상배당 0원 |
| 매수인 인수 예상 | 15,000,000원 |
② 실제 취득비용 — 최저가가 전부가 아니다
이 물건의 비용 계산은 낙찰가와 인수 보증금을 더하는 방식입니다. 임차보증금 15,000,000원이 현재 배당구조에서 전액 인수되므로, 최저매각가 25,772,000원으로 낙찰받는 경우 실질취득 부담은 40,772,000원입니다. 취득세, 등기비용, 측량비용, 명도 관련 비용 등은 별도입니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가격 | 보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 25,772,000원 | 15,000,000원 | 40,772,000원 |
| 5회 유찰 시 | 20,617,600원 | 15,000,000원 | 35,617,600원 |
| 6회 유찰 시 | 16,494,080원 | 15,000,000원 | 31,494,080원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 제시 매각가격과 매수인 인수 보증금 15,000,000원을 합산한 값입니다. 실제 낙찰가 및 인수액이 달라지면 실질취득 부담도 달라집니다. 세금과 부대비용은 제외합니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 863,896원 |
| 인수 · 임차인 김승현 | 15,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 완도군산림조합 | 240,000,000원 | 24,908,104원 |
| 2. 근저당 · 오숙경 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김평주 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 완도군 산림조합 | 22,976,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,062,976,416원 | 24,908,104원 |
집행비용은 추정치이며, 채권액은 등기상 채권최고액 및 가압류 청구금액을 적용한 분석상 금액입니다. 실제 확정채권액이나 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금 15,000,000원은 매각대금 배당과 별개로 매수인 인수액에 반영됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 완도군 군외면 황진리 '교인동마을' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하는 산간농경지대입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 외벽은 벽돌마감, 내부는 벽지·타일마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지 조사상 지목은 '대', 면적은 412㎡이며 지형은 완경사의 부정형입니다. 도로접면은 '세로한면(불)'로 표시되어 있습니다.
- 토지이용규제. 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 실제 활용계획은 각 필지별 제한사항과 함께 확인해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 기호(5)는 공부상 '답'이지만 현황은 '전'으로 기재되어 있습니다. 이용상태와 공부의 차이가 향후 활용에 미치는 영향을 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 시설. 목록1 지상의 제시외 건물·수목은 매각 포함으로 기재되어 있습니다. 별도로 토지 기호(3)~(5) 지상의 약 5,500주 수목은 소유권과 일괄경매 여부 확인이 요구됩니다.
- 환금성. 산간농경지대에 소재하는 단독주택·토지의 특성상 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵습니다. 실제 거래사례와 개별 토지의 이용 가능성을 확인하기 전에는 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인의 보증금. 김승현의 전입일 2018.04.17, 보증금 15,000,000원, 배당요구일 2024.09.20을 확인하고, 최종 매각물건명세서상 인수관계를 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당관계. 우선변제권 인정 여부와 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 현재 분석상 보증금 전액 인수를 기준으로 합니다.
- 실질취득 자금. 현재 최저가 25,772,000원뿐 아니라 인수 보증금 15,000,000원을 더한 40,772,000원을 기본 부담으로 계산해야 합니다. 세금·등기·측량·명도 관련 비용은 별도입니다.
- 경계 측량. 목록1 토지의 경계 등이 불명확하므로 현장 및 지적자료 확인이 필요합니다. 측량 필요성과 비용을 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 제시외 건물·수목. 목록1의 매각 포함 시설과 다른 토지 지상의 약 5,500주 수목을 구분하여 소유권 및 매각범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보와 매각목록. 완도군산림조합 근저당권의 공동담보에는 황진리 209-3, 209-4, 217-4 토지가 기재되어 있습니다. 공동담보 기재만으로 전체 필지가 이번 매각에 포함된다고 단정하지 말고 매각목록을 대조해야 합니다.
- 공부와 실제 이용상태. 기호(5)의 공부상 '답'과 현황 '전'의 차이, 생산관리지역·가축사육제한구역에 따른 활용 제한을 검토해야 합니다.
- 시세·환금성. 감정가의 35.84%라는 숫자보다 보증금 인수를 포함한 실질취득 부담과 주변 실제 거래사례를 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,577만원 ≠ 실제 취득비용”
이 물건은 감정가 71,908,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 25,772,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격표에 보이지 않는 부담이 있습니다. 김승현의 대항력 임차보증금 15,000,000원입니다. 현재 배당분석상 보증금 전액을 매수인이 인수하므로, 실질취득 부담은 40,772,000원으로 계산해야 합니다.
등기상 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 점은 분명한 구조이지만, 선순위 임차인과 토지 경계, 제시외 시설 문제까지 자동으로 해결되지는 않습니다. 또한 산간농경지대의 단독주택·토지라는 특성상 실제 거래사례를 통한 가격 검증도 중요합니다.
결론은 “등기상 후순위 권리 소멸, 임차보증금 인수, 실질취득 40,772,000원, 현장·매각범위 검증 필수”입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 안전하거나 저렴한 경매라고 판단해서는 안 됩니다.
