광주지방법원 2024타경54068. 완도군 군외면 황진리 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 토지 기호 일부는 생산관리지역입니다. 현재 소유자는 이옥현이며, 말소기준은 2019.06.10. 설정된 완도군산림조합 근저당권 240,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 오숙경 근저당 600,000,000원, 김평주 근저당 200,000,000원, 완도군 산림조합 가압류 22,976,416원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “등기상 후순위 권리는 소멸한다”는 사실만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 김승현의 전입일은 2018.04.17.로 말소기준 2019.06.10.보다 앞섭니다. 보증금은 15,000,000원, 배당요구일은 2024.09.20.이지만 예상배당표에서는 우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 현재 최저가 32,215,000원에 낙찰받는다면 매수인의 경제적 부담은 최저가가 아니라 47,215,000원을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경54068 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 군외면 황진리 209-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 412.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이옥현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 71,908,000원 / 32,215,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 215,721,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 임차보증금은 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 | 목록1,2) | 2018.04.17 | 15,000,000원 | 2024.09.20 | 대항력 有 | 없음 | 15,000,000원 인수 |
보증기관 대위·승계 신고가 겹친 구조가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 중복 합산할 요소 없이 김승현의 15,000,000원만 매수인 인수액으로 반영하면 됩니다.
③ 실질취득 — 최저가 32,215,000원이 전부가 아니다
현재 회차 매각가를 32,215,000원으로 가정하면 매수인 인수액은 15,000,000원입니다. 따라서 32,215,000원 + 15,000,000원 = 47,215,000원이 현재 회차의 실질취득액입니다. 4회 유찰 시에는 매각가 25,772,000원에 같은 인수액 15,000,000원이 붙어 40,772,000원, 5회 유찰 시에는 20,617,600원에 15,000,000원이 붙어 35,617,600원이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 979,870원 |
| 인수 · 김승현 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 완도군산림조합 | 240,000,000원 | 31,235,130원 |
| 3. 근저당 · 오숙경 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김평주 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 완도군 산림조합 | 22,976,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 1,062,976,416원, 채권자 예상배당은 31,235,130원, 미배당은 1,031,741,286원입니다. 김승현 보증금 15,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 일괄매각·제시외 물건 — 현장 확인이 핵심
- 일괄매각. 목록1 지상의 제시외 수목과 제시외 건물 1-2, 1-3, 1-4, 1-5가 매각에 포함됩니다.
- 경계 확인. 목록1은 경계 등이 불명확해 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다.
- 제시외 수목. 토지 기호 3~5 지상에는 5,500여주의 제시외 수목이 소재합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호5는 공부상 답이지만 현황은 전입니다.
- 소유권·일괄경매 여부. 제시외 건물·제시외 수목의 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 완도군 군외면 황진리 교인동마을 동측 인근으로, 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 있는 산간농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로 외벽 벽돌마감, 내벽 벽지·타일마감, 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 생산관리지역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지조건. 토지면적 412.0㎡, 공시지가 10,600원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(불)입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 32,215,000원만 보지 말고 김승현 보증금 15,000,000원을 더한 47,215,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력 있는 임차인과 보증금 반환·인도 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 경계측량. 목록1 경계가 불명확하므로 실제 경계와 점유범위를 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목. 매각 포함 범위, 소유권, 인도 가능성을 원본서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 토지 현황. 기호5는 공부상 답, 현황 전이므로 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”보다 “인수와 현장”을 먼저 보라
이 물건은 감정가 71,908,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 32,215,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 할인폭이 커 보이지만, 김승현의 대항력 있는 보증금 15,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 47,215,000원입니다. 여기에 경계 불명확, 제시외 건물과 수목, 공부와 현황의 차이까지 함께 확인해야 합니다.
후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하지만, 이 물건의 핵심 리스크는 소멸등기가 아니라 대항력 임차보증금 15,000,000원과 현장 불확실성입니다. 따라서 “3회 유찰” 자체보다 인수금액과 일괄매각 범위를 정확히 확정한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 우선입니다.
