광주지방법원 2024타경54068. 전라남도 완도군 군외면 황진리 209-3 소재 건물과 토지가 함께 나오는 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 섞인 산간농경지대입니다. 현재 최저매각가는 50,336,000원으로 감정가 71,908,000원의 70% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 출발점은 매우 오래된 근저당입니다. 말소기준은 1995.12.19 군외농업협동조합 근저당권이고, 이후 완도군산림조합 근저당, 오숙경 근저당, 윤종환 근저당, 김평주 근저당, 완도군 산림조합 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 1명 있으나 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경54068 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 군외면 황진리 209-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 토지 412.0㎡ |
| 소유자 | 이옥현 |
| 감정가 / 최저가 | 71,908,000원 / 50,336,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 완도군 산림조합 / 215,721,440원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1995년 근저당
말소기준권리는 1995.12.19 을구 1번 군외농업협동조합 근저당권입니다. 등기상 해당 근저당에는 2011.12.14 말소 등기가 있으나, 제공 데이터의 말소기준권리 산정은 이 권리를 기준으로 잡고 있습니다. 이 기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 | 목록1,2) | 2018.04.17 | 미상 | 15,000,000원 | 2024.09.20 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다. 김승현 씨는 전입신고일이 2018.04.17로 말소기준권리 1995.12.19보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 15,000,000원은 매수인이 인수하는 금액으로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,306,048원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 군외농업협동조합 | 22,400,000원 | 22,400,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 완도군산림조합 | 240,000,000원 | 26,629,952원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 오숙경 | 600,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 윤종환 | 156,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 김평주 | 200,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 완도군 산림조합 | 22,976,416원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 매각가 50,336,000원 가정 시 채권자 총 청구 1,241,376,416원 중 49,029,952원만 배당되고, 미배당은 1,192,346,464원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 완도군 군외면 황진리 소재 “교인동마을” 동측 인근으로, 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 있는 산간농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 토지면적은 412.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 생산관리지역입니다. 공시지가는 10,600원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 생산관리지역에 포함됩니다. 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공부와 현황. 기호(5)는 공부상 답이나 현황은 전으로 기재되어 있습니다. 경계·제시외 건물·제시외 수목은 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 제공 데이터는 1995.12.19 군외농업협동조합 근저당을 말소기준으로 산정합니다. 등기 원본에서 해당 권리와 말소 기재를 반드시 대조하세요.
- 임차인 명도. 김승현 씨는 대항력 없는 임차인으로 정리되지만, 실제 점유와 인도명령·명도 진행 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 명세서 비고상 경계 등이 불명확합니다. 토지 경계와 점유 범위가 가격 판단의 핵심입니다.
- 제시외 건물·수목. 목록1 지상의 제시외 수목 및 제시외 건물이 매각 포함으로 기재되어 있습니다. 소유권·일괄매각 여부를 재확인하세요.
- 환금성. 산간농경지대 단독주택·토지 물건은 매도 기간과 매수층이 제한될 수 있습니다. 단순 감정가 할인율보다 처분 가능성을 먼저 보세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 1명이고, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수 보증금은 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 50,336,000원입니다. 하지만 이 물건의 난도는 권리보다 물건성에 있습니다. 단독주택·토지 일괄매각, 산간농경지대, 경계 불명확, 제시외 건물·제시외 수목이라는 현장 확인 항목이 겹칩니다. 권리는 통과, 현장과 환금성은 보류. 입찰 전 측량·점유·제시외 물건 확인이 선행되어야 합니다.