전주지방법원 2025타경298. 정읍시 칠보면 반곡리 99에 있는 건물 경매입니다. 감정평가상 1-가는 주택, 1-나·다는 창고로 이용 중입니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 이요한·이정림으로 각 2분의 1 지분이며, 등기상 근저당은 없습니다. 말소기준권리는 1998년 칠보농업협동조합의 20,000,000원 가압류이고, 이후 정읍세무서 압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리순위가 단순하다는 사실과 물건 자체가 단순하다는 사실은 다릅니다. 매각물건명세서에는 “건물만 매각”이라고 명시돼 있고, 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 또 목록상 반곡리 99에 있는 것으로 표시된 건물이 현황상 반곡리 99, 98-2, 1306 지상에 소재하는 것으로 조사됐습니다. 4회 유찰이라는 가격 하락보다 이 부분을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경298 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 칠보면 반곡리 99 · 세류길 29-31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 1-가 주택, 1-나·다 창고 |
| 소유자 | 이요한 지분 2분의 1 · 이정림 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 12,113,900원 / 2,909,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 물건 위험은 별도
임차인으로 특정된 사람은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 보증금 인수액이 계산된 구조는 아니며, 현재 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 말소기준은 1998.03.25. 칠보농업협동조합 가압류이고, 이후 2000년 압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 현황 차이 — 목록 그대로의 건물이 아니다
- 주택 지붕. 1-가는 목록상 시멘트 와즙이나 현황은 함석지붕입니다.
- 창고 형태. 1-나·다는 목록상 별동 건물이지만 현황은 일동의 건물입니다.
- 소재 지번. 목록상 반곡리 99이나 현황은 반곡리 99, 98-2, 1306 지상에 소재합니다.
- 구조. 1-가는 목조 함석지붕 단층, 1-나·다는 목조 스레트즙 단층입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·난방설비·전기설비가 되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 452,362원 |
| 2. 가압류 · 칠보농업협동조합 | 20,000,000원 | 2,456,638원 |
| 5. 경매개시결정 · 이요한 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 2,909,000원 가정 시 칠보농업협동조합 가압류 채권 20,000,000원 중 2,456,638원이 배당되고, 미배당은 17,543,362원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 매각가, 남는 물건 위험은 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 2,909,000원 | 2,456,638원 | 17,543,362원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 2,036,299원 | 1,599,646원 | 18,400,354원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 1,425,409원 | 999,752원 | 19,000,248원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금과 가압류 배당액은 줄지만, 각 시나리오의 매수인 인수 계산은 모두 0원입니다. 그러나 건물만 매각, 법정지상권 성립 불분명, 실제 소재 지번 차이라는 핵심 조건은 매각가가 내려가도 없어지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1-가는 주택, 1-나·다는 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 556.0㎡, 토지이용상황은 단독입니다.
- 형상. 평지의 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 11,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 저촉되고 계획관리지역에 포함됩니다.
- 환금성. 현재 경매는 이미 4회 유찰됐고, 주택·창고 복합 이용에 건물만 매각되는 구조여서 가격 외 조건 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 권리관계. 건물만 매각이므로 건물이 소재한 반곡리 99, 98-2, 1306의 토지 소유·사용관계를 별도로 대조해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서가 성립 여부를 불분명하다고 명시하므로, 성립 여부와 사용관계가 핵심 확인사항입니다.
- 현황 대조. 지붕 구조, 별동 여부, 소재 지번이 공부와 다릅니다. 현황과 등기·건축 관련 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서 가압류 채권 미배당액이 17,543,362원 발생합니다. 계산상 인수액은 0원이지만 배당표만으로 물건 이용 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “싸진 가격”보다 “무엇을 사는지”가 먼저다
감정가 12,113,900원이 4회 유찰을 거쳐 2,909,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 매각 대상이 건물뿐이라는 점, 그 건물을 위한 법정지상권 성립이 불분명하다는 점, 그리고 실제 건물이 반곡리 99·98-2·1306 지상에 걸쳐 있는 것으로 조사됐다는 점입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하고 계산상 인수액은 0원이지만, 4회 유찰된 낮은 최저가만으로 안전성과 경제성을 판단하기에는 확인해야 할 물건 조건이 많습니다.
