광주지방법원 2024타경55252. 전라남도 해남군 북일면 장전길 99 소재, 공부상 용도는 퇴비사이고 감정 이용상태도 “퇴비사로 이용중임”입니다. 이 사건은 아파트처럼 권리만 말소되면 끝나는 물건이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에 토지를 수반하지 않는 건물만 매각대상이라고 되어 있고, 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지 있으나 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다. 즉 421만원이라는 낮은 최저가보다, 낙찰 후 실제로 건물을 유지·사용할 수 있는지부터 확인해야 하는 사건입니다.
등기상 말소기준권리는 2003.08.20 접수된 농업협동조합중앙회 관련 가압류입니다. 이후 2005년 가압류 3건과 2024년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서상 조대웅이 퇴비사를 사용 중인 것으로 표시되어 있고, 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 “있다”고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 점유 리스크로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경55252 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 북일면 장전길 99 |
| 등기 부동산 | [건물] 전라남도 해남군 북일면 운전리 207 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 퇴비사로 이용중임 |
| 건물 구조 | 철골조 강판지붕 단층 퇴비사 · 내·외벽 철골조 및 강판 · 바닥 콘크리트 |
| 공부와의 차이 | 제시목록 및 일반건축물대장상 철골조 스레트지붕 단층이나 현황 강판지붕임 |
| 소유자 | 최의준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 20,991,600원 / 4,213,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 668,096,707원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 사용권은 별도 문제
말소기준은 갑구 2번 가압류입니다. 이 가압류를 포함해 갑구 3번·4번·5번 가압류와 갑구 6번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 없고, 등기상 권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
현황조사와 매각물건명세서에는 조대웅이 목록1) 퇴비사를 사용하는 것으로 표시됩니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 차임, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 확정할 수 없고, 보증금 미상 점유자로 보아 현장·원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조대웅 | 목록1) | 퇴비사 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 4,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 11.3% 추정) | - | 475,834원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 농업협동조합중앙회(신용보증기금 | 150,000,000원 | 3,737,166원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 해남축산업협동조합 | 104,955,067원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 | 191,518,802원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 | 39,294,426원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 | 668,096,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 4,213,000원 가정 시 채권자 총 청구 1,153,865,002원 중 3,737,166원만 배당되고, 미배당은 1,150,127,836원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 조대웅의 보증금·전입신고일 미상 및 법정지상권 불분명 문제는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 공부상·현황상 핵심 이용상태는 퇴비사입니다. 주거용 아파트가 아니라 농림지역 내 축사·퇴비사 성격의 건물입니다.
- 토지 조건. 관련 토지 정보는 농림지역, 지목 목장용지, 토지이용상황 전축사, 평지·부정형, 세로한면(가)입니다.
- 지역·규제. 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 농림지역에 포함됩니다. 공시지가는 7,820원/㎡, 토지면적은 600.0㎡로 표시됩니다.
- 건물 상태. 제시목록 및 일반건축물대장상 철골조 스레트지붕이나, 현황은 강판지붕입니다. 위반건축물 사항은 데이터상 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 퇴비사·건물만 매각·법정지상권 불분명 조합은 일반 수요층이 얇습니다. 낮은 최저가보다 재사용 가능성, 철거 위험, 토지 소유관계 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 소유·사용관계 확인. 이 사건은 토지를 수반하지 않는 건물만 매각대상입니다. 토지 소유자, 토지 사용 승낙, 임대차, 점유 권원, 철거 요구 가능성을 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 명세서에 법정지상권 성립 여지가 있으나 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 성립요건 충족 여부를 원본과 현장 기준으로 검토해야 합니다.
- 조대웅 점유 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 없음으로 단정하지 말고, 실제 임대차·사용대차·보증금 존재 여부를 확인하세요.
- 건물 현황 확인. 공부상 스레트지붕과 현황 강판지붕 차이가 있습니다. 개축 범위, 구조 안전, 사용 가능성, 원상복구 요구 가능성을 확인해야 합니다.
- 낙찰 후 비용. 명도비, 철거·보수비, 토지 사용료, 분쟁 비용이 최저가보다 커질 수 있습니다. 4,213,000원만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “421만원”이 아니라 “쓸 수 있는 건물인가”가 승부처
이 물건은 6회 유찰로 최저가가 4,213,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 법원경매에서 낮은 최저가는 곧바로 안전마진을 뜻하지 않습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도, 이 사건에는 건물만 매각, 법정지상권 불분명, 퇴비사 점유자 조대웅의 권리관계 미상이라는 세 가지 문제가 겹쳐 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리 말소만 보면 단순하지만, 낙찰 후 사용·존치·명도 가능성은 불확실합니다. 이 물건은 “싸게 받는 경매”가 아니라 받은 뒤 실제로 쓸 수 있는지 검증하는 경매입니다.
