광주지방법원 2025타경822. 진도군 군내면 둔전리의 양어장·양식장 관련 토지와 시설을 일괄 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상1층으로, 지하1층은 동·식물관련시설인 펌프실, 지상1층은 발전기실 등으로 이용 중이며 사용승인일은 2020.11.05입니다. 등기상 소유자는 오봉선이고, 2020.11.23 설정된 수협은행 근저당권 1,255,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 다수의 가압류와 2025.03.19 임의경매개시결정이 이어졌지만, 매각으로 소멸하는 권리들로 정리되어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건의 난도는 권리 인수보다는 특별매각조건과 물건 현황에 있습니다. 현황조사 당시 양어장은 단전되어 가동이 중지된 상태였고, 목록4는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경822 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 진도군 군내면 둔전리 19-15 |
| 등기 건물 | 전라남도 진도군 군내면 둔전리 19-16 외 2필지 제가동호 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 양어장·양식장 · 동·식물관련시설(펌프실, 발전기실 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상1층 · 사용승인 2020.11.05 |
| 대표 토지 정보 | 1,062㎡ · 지목 양어장 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 오봉선 |
| 감정가 / 최저가 | 912,894,660원 / 327,182,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 507,668,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차인·인수는 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없고, 예상배당 분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2020.11.23 접수된 수협은행 근저당권이며 채권최고액은 1,255,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 ‘싸다’ 단정은 금물
감정가는 912,894,660원, 현재 최저매각가는 327,182,000원입니다. 감정가 대비 35.84%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 양어장 가동 중지, 농지취득자격증명원, 경계 불명확, 일부 기계·기구 소재불명이라는 조건을 가격과 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 327,182,000원 | 35.84% | 321,801,452원 | 2,233,834,491원 |
| 5회 유찰 시 | 261,745,600원 | 28.67% | 257,281,162원 | 2,298,354,781원 |
| 6회 유찰 시 | 209,396,480원 | 22.94% | 205,664,929원 | 2,349,971,014원 |
③ 예상배당표 (매각가 327,182,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,380,548원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 1,255,000,000원 | 321,801,452원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 544,408,728원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 진도군수산업협동조합 | 77,107,593원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금 관리기관) | 542,083,885원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 12,860,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전남신용보증재단 | 23,800,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 69,946,316원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 9,711,959원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 진도농업협동조합 | 20,717,462원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,555,635,943원 중 채권자 예상배당은 321,801,452원, 미배당은 2,233,834,491원입니다. 현재 매각가에서는 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 매각대금이 모두 소진되며 후순위 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진도군 군내면 둔전리 소재 ‘진도타워’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 농가주택·농경지·임야·일부 축사·창고·양어장 등이 형성된 국도주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 간선도로와 인접하여 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 토지는 양어장·양식장으로 이용되고, 건물은 지하1층 펌프실과 지상1층 발전기실 등 동·식물관련시설로 이용 중입니다. 양어·양식장 관련시설이 설치되어 있습니다.
- 가동 상태. 현황조사 당시 양어장은 단전되어 가동 중지 상태였습니다.
- 토지계획. 보전관리지역·특화경관지구이며 가축사육제한구역이 포함되고 일부에는 준보전산지가 적용됩니다.
- 대표 토지. 지목 양어장, 토지이용상황 양어장·양식장, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 26,600원/㎡입니다.
- 현황 차이. 목록4·6은 공부상 지목이 각각 전·임야이나 현황은 전 기타, 즉 목록1~3의 부속토지 등으로 이용 중입니다.
- 환금성 확인. 양어·양식장 관련시설이라는 전용성과 4회 유찰 이력을 함께 감안해 활용 가능성과 재매각 수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 특별매각조건이 적용되는 목록4는 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 미반환 및 원상회복명령 가능성이 명시되어 있습니다.
- 일괄매각 범위. 목록3 지상의 제시외 건물인 창고와 공장 및 광업재단저당법 제6조의 기계·기구가 매각에 포함됩니다.
- 기계·기구 현존 여부. 목록5와 기계기구 1-3)은 동일하여 건물로 평가됐고, 기계기구 1-1)과 2-4)는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 가동 상태. 양어장이 단전·가동 중지 상태이므로 양어·양식장 관련설비의 실제 작동 여부와 재가동 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 소재. 목록5는 공부상 둔전리 19-15, 19-16, 19-17번지에 소재하나 현황은 19-16번지 상에 소재합니다.
- 경계 확인. 인접지와의 경계가 불명확하므로 필요 시 별도 경계 측량이 필요합니다.
- 근저당 일부이전. 2025.01.22 확정채권 635,000,000원의 일부양도 등기를 원본 등기와 함께 확인해 실제 채권 귀속과 배당관계를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 35.84%이지만 실거래 시세 비교 없이 할인율만 보고 ‘저가’로 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
등기 권리만 보면 구조는 분명합니다. 임차인은 없고 매수인 인수도 0원이며, 말소기준권리 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 현재 최저가는 이미 4회 유찰을 거쳐 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다. 이 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
목록4의 농지취득자격증명원, 미제출 시 보증금 미반환 가능성, 양어장 단전·가동 중지, 인접지 경계 불명확, 공부와 현황의 차이, 일부 기계·기구 소재불명까지 확인해야 할 항목이 많습니다. 이 사건은 권리는 단순하지만 물건과 취득조건은 복잡한 유형입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 통과, 현장·농취증·시설 실사는 필수”입니다.
