광주지방법원 2025타경969. 전라남도 진도군 고군면 금계리 39-40 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 건물은 “전라남도 진도군 고군면 금계리 39-40외 1필지”로 표시되고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 단독주택(단층)으로 증축하여 이용중이라는 내용이 있습니다. 즉 겉으로 ‘주거용’이라 하더라도, 단순 아파트처럼 보면 안 되고 건물 현황·제시외 포함 범위·토지 합병 이력을 같이 확인해야 하는 물건입니다.
권리의 출발점은 2010.02.25 선진농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 자료는 없으므로 매수인에게 승계되는 보증금 인수 구조도 없습니다. 다만 4회 유찰에도 현재 최저가에서 채권 전액 회수가 되지 않는 물건이라, 권리보다 환금성과 물건성이 더 큰 판단 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경969 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 진도군 고군면 금계리 39-40 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 매각물건명세서 비고상 단독주택(단층)으로 증축하여 이용중 |
| 소유자 | 하윤호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 159,862,200원 / 57,294,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 선진농업협동조합 / 39,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 토지 현황 | 대 · 402.2㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 23,500원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역 없음. tenants 자료가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 보입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 0명
| 구분 | 점유자 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 있음으로 단정할 자료가 없고, tenants 자료는 비어 있습니다. 따라서 본 리포트는 실제 임차인 0명, 임차보증금 합산 0원, 매수인 인수 0원으로 봅니다.
③ 현재 가격 — 낮아 보이지만 이미 4회 유찰
감정가는 159,862,200원이고 현재 최저매각가는 57,294,000원입니다. 데이터상 현재 회차는 4회 유찰, 감정가의 35.84% 수준입니다. 실거래 데이터가 없으므로 시세 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 다만 권리 인수액이 0원이므로 현재 기준 실질취득은 최저가와 같은 57,294,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 35.84% | 57,294,000원 | 55,862,708원 | 662,985,878원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 45,835,200원 | 44,610,166원 | 674,238,420원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 36,668,160원 | 35,608,133원 | 683,240,453원 |
④ 예상배당표 (매각가 57,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,431,292원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 선진농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 허행래 | 65,000,000원 | 16,862,708원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 진도군수산업협동조합 | 192,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 오종수 | 50,934,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 진도군수산업협동조합 | 19,409,649원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · - | 109,988,013원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · - | 190,369,162원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 선진농업협동조합 | 52,147,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 57,294,000원 기준 채권자 총 청구는 718,848,586원, 총 배당은 55,862,708원, 미배당은 662,985,878원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (제공 데이터 기준)
- 용도. case.usage_label은 연립/다세대 + 토지입니다. 명세서 비고에는 단독주택(단층)으로 증축하여 이용중이라고 되어 있어 공부와 현황의 형태 확인이 필요합니다.
- 토지. 대지 402.2㎡, 계획관리지역, 공시지가 23,500원/㎡, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 제한. 준보전산지 접함, 가축사육제한구역 포함, 역사문화환경보존지역 포함, 계획관리지역 포함으로 표시됩니다.
- 건물. 제시외 건물 ㉠주택 일부 4㎡, ㉡창고 12.4㎡, ㉢창고 4.2㎡가 모두 매각 포함됩니다.
- 합병 이력. 목록2는 공부상 39-40, 41-2번지 양 지상에 소재하나, 토지대장상 2010.2.11.자로 41-2번지는 39-40번지에 합병되어 현황 39-40번지에 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 임차인 0명, 매수인 인수 0원입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 착시. 최저가가 57,294,000원까지 내려왔지만, 이는 4회 유찰 결과입니다. 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가라고 단정하면 안 됩니다.
- 물건 현황. 연립/다세대 + 토지로 분류되지만 명세서에는 단독주택(단층) 증축 이용중이라고 적혀 있습니다. 현황과 공부를 반드시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 주택 일부와 창고 2개가 매각 포함입니다. 구조, 사용 가능성, 경계, 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 4회 유찰, 저가 진행, 다수 미배당 채권이 겹칩니다. 낙찰 후 되팔 수 있는 수요가 충분한지 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 현장 답사를 권합니다.
맺으며 — “권리는 0원, 판단은 물건성”
이 사건은 대항력 임차인이나 보증기관 승계 신고가 없어, 현재 자료만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 말소기준도 2010.02.25 선진농업협동조합 근저당권으로 명확하고, 그 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 여기까지만 보면 권리분석은 어렵지 않습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 왜 4회 유찰됐는가입니다. 감정가 159,862,200원에서 최저가 57,294,000원까지 내려왔고, 현재 회차에서도 미배당은 662,985,878원입니다. 실거래 자료가 없으니 ‘싸다’고 말할 수 없습니다. 연립/다세대 + 토지, 현황 단독주택 증축 이용, 제시외 건물 포함, 토지 합병 이력까지 함께 확인해야 합니다. 권리는 합격, 물건성은 엄격 검증. 이 사건의 결론입니다.
