광주지방법원 2025타경1337. 해남읍 해리 ‘해남코아루더베스트1단지아파트’ 105동 13층 1304호입니다. 동일면적 실거래 비교 기준은 116.7556㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상20층 중 제13층입니다. 현재 소유자는 주식회사제이디에스건설이며 2022.03.24 소유권을 이전받았고 거래가액은 370,000,000원입니다. 같은 날 무안새마을금고 근저당 260,000,000원이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 서울보증보험주식회사·김정철·박성은·전문건설공제조합의 가압류, 국민건강보험공단과 해남군·국의 압류, 무안새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준권리 이후의 권리로 정리돼 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 점유자 윤자빈도 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1337 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 해리 705 해남코아루더베스트1단지아파트 105동 13층1304호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 기준 116.7556㎡ · 지상20층 중 제13층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 외벽 몰탈위페인팅 등 · 하이새시창 등 |
| 소유자 | 주식회사제이디에스건설 · 2022.03.24 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 무안새마을금고 / 181,453,220원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022.03.24 무안새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 260,000,000원이고 채무자는 주식회사제이디에스건설입니다. 이후 남아 있는 가압류·압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후에 설정된 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당 220,000,000원은 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤자빈 | 미상 | 2022.04.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
윤자빈의 전입신고일은 2022.04.15로 말소기준권리인 무안새마을금고 근저당 설정일 2022.03.24보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다. 매각물건명세서상 보증금 확인은 필요하지만, 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 96.3%
해남코아루더베스트1단지아파트 동일면적 116.76㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 409,833,333원이지만 가격 판단은 더 최근의 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 412,100,000원, 최신 거래는 2026.04 420,000,000원이며, 최근 거래 추세는 +3.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 116.76㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2026.02 | 116.76㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2026.02 | 116.76㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 116.76㎡ | 12 | 411,000,000원 |
| 2025.08 | 116.76㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 116.76㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2025.08 | 116.76㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2025.07 | 116.76㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 2025.06 | 116.76㎡ | 16 | 410,000,000원 |
| 2025.05 | 116.76㎡ | 19 | 415,000,000원 |
| 2025.03 | 116.76㎡ | 18 | 412,000,000원 |
| 2025.03 | 116.76㎡ | 13 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 412,100,000원 |
신건 최저가 397,000,000원은 최근 12개월 평균 412,100,000원의 96.3%입니다. 최신 거래 420,000,000원보다도 낮고, 최근 거래와 그 이전 거래의 추세 역시 +3.4%입니다. 전체 12건 평균 409,833,333원 대비 비율도 96.9%이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,358,000원 |
| 2. 근저당 · 무안새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 968,309,270원 | 130,642,000원 |
| 4. 가압류 · 김정철 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박성은 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전문건설공제조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,278,309,270원, 예상 배당액은 390,642,000원, 미배당액은 1,887,667,270원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 전라남도 해남군 해남읍 해리 소재 해남경찰서 동측 인근이며, 주위는 자연림과 아파트단지 등이 소재하는 성숙중인 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 단지. 해남코아루더베스트1단지아파트는 313세대이며 준공일은 2019.09.30입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·난방설비·위생 및 급배수설비·화재탐지 및 경보기·승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 13,196.0㎡, 평지·사다리형, 중로각지이며 제3종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 352,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 실거래 12건은 385,000,000원부터 440,000,000원 범위이며 최근 거래 추세는 +3.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 윤자빈의 전입은 2022.04.15로 후순위여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서에서 최종 내용을 대조할 필요가 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 미배당액이 변동할 수 있습니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 397,000,000원은 최근 12개월 평균 412,100,000원의 96.3%이고 최신 거래 420,000,000원보다 낮습니다.
- 실거래 하단 확인. 동일면적 실거래 최저는 385,000,000원이므로 397,000,000원 신건 가격을 큰 폭의 할인으로 해석하기보다는 실제 층·상태와 함께 비교해야 합니다.
- 권리 기준. 말소기준은 2022.03.24 무안새마을금고 근저당이며 이후 가압류·압류·경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최종 등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전형, 가격은 소폭 시세 아래”
이 사건은 말소기준 이후 전입한 점유자 1명과 다수의 후순위 가압류·압류가 있지만, 매수인 입장에서는 구조가 비교적 명확합니다. 윤자빈은 2022.04.15 전입으로 말소기준일 2022.03.24보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 최저가 397,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 412,100,000원의 96.3%이고 최신 거래 420,000,000원보다 낮아 시세 비교상 불리하지 않습니다. 최근 추세도 +3.4%입니다. 다만 실거래 최저 385,000,000원이 존재하고 국세·지방세 압류에 따른 당해세 배당 변수가 남아 있습니다. 결론은 권리는 안전형, 가격은 최근 시세 아래지만 큰 폭의 할인으로 단정할 단계는 아님입니다.
