광주지방법원 2025타경50343. 진도군 의신면 연주리 일대의 토지와 단독주택 이용 물건이 묶인 강제경매입니다. 신청채권자는 재단법인 자동차손해배상진흥원, 청구금액은 213,943,260원입니다. 현재 최저매각가는 4,610,000원으로 감정가 10,287,950원 대비 크게 낮아졌지만, 등기와 점유를 함께 보면 단순한 저가 매수형으로 보기는 어렵습니다.
등기부상 과거 의신농업협동조합 근저당권 2건은 2023.04.24 이미 말소됐고, 현재 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.17 박장호 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 문제는 김정민의 전입일이 그보다 앞선 2024.09.19이라는 점입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 진도군 의신면 연주리 426 |
| 등기부 건물 표시 | 전라남도 진도군 의신면 연주리 427 · 전라남도 진도군 의신면 응덕길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유관계 | 박장호 4분의 1 · 박태수 4분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 10,287,950원 / 4,610,000원 (7회 유찰, 감정가 45%) |
| 신청채권자 / 청구 | 재단법인 자동차손해배상진흥원 / 213,943,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록6,7 지분매각 · 제시외 수목 및 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 더 중요하다
1997년 설정된 의신농업협동조합 근저당권 2건은 2023.04.24 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.02.12 사해행위취소 확정판결을 원인으로 소유권이 경정돼 박태수 4분의 3, 박장호 4분의 1 공유가 됐고, 2025.02.17 박장호 지분에 대해 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
② 임차인 — 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정민 | 2024.09.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 사건은 보증금이 확인되지 않았으므로, 최저가 4,610,000원만으로 실제 취득비용을 판단해서는 안 됩니다. 만약 대항력이 인정되고 배당되지 않은 보증금이 남는 구조라면 그 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다.
③ 가격 — 7회 유찰은 ‘할인’보다 ‘경고 신호’에 가깝다
현재 회차는 7회 유찰 뒤 최저가 4,610,000원, 감정가의 45%입니다. 8회 유찰 시 3,688,000원, 9회 유찰 시 2,950,400원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없고 임차보증금도 미상이므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 482,980원 |
| 1. 경매개시결정 · 재단법인 자동차손해배상진흥원 | 213,943,260원 | 4,127,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 213,943,260원 중 4,127,020원이 배당되고 209,816,240원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 김정민의 보증금 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기호 1, 3~4, 6~7은 진도군 의신면 연주리 응덕마을회관 북측 인근, 기호 2,5는 북서측 근거리에 위치하며 전·답·임야 등이 혼재한 농경지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 콘크리트 및 아스팔트 포장도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 조적조 슬래브지붕 단층 주택입니다. 기본적인 위생·급배수시설과 기름보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역을 포함하며 가축사육제한구역과 소하천구역이 포함됩니다. 제시 토지면적은 40.0㎡, 지목은 대, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 현황 차이. 목록4는 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로 등’으로 이용 중입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 농경지대의 단독주택·토지 혼합 물건이고, 일부 지분매각 및 제시외 물건 포함 조건이 있어 일반적인 단독주택 단독 매각보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정민 보증금 확인. 전입일 2024.09.19는 경매개시결정일보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 승계가 확인될 경우 최저가가 아닌 낙찰대금과 실제 인수액을 합친 금액으로 판단해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록6,7은 지분매각입니다. 낙찰 후 취득 범위와 다른 공유자의 지분을 구분해 확인해야 합니다.
- 일괄매각 구성 확인. 제시외 수목과 건물(3-1, 3-2, 7-5, 7-6)이 매각에 포함됩니다. 각 목록의 위치·경계·현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 목록4는 지목 ‘대’이나 현황 ‘도로 등’ 이용입니다. 실제 이용 가능성과 점유·통행 관계를 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 해석. 현재 최저가는 감정가 45%지만, 실거래 자료가 없고 임차인·지분·복합물건 이슈가 있으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해 점유관계와 매각범위를 최종 검증하세요.
맺으며 — “4,610,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
현재 최저매각가 4,610,000원은 감정가보다 크게 낮습니다. 하지만 이 사건의 투자 판단을 좌우하는 숫자는 최저가가 아니라 김정민의 확인되지 않은 보증금입니다. 선순위 전입이 있고 보증금·확정일자가 미상인 이상, 매수인이 실제로 부담할 총액을 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
여기에 7회 유찰, 목록6·7 지분매각, 제시외 수목·건물 포함, 현황 도로 이용 토지, 농경지대 단독주택이라는 저환금 요소가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 45%라 싸다”가 아니라 “권리와 매각범위를 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있다”가 결론입니다.
