광주지방법원 2025타경50494. 전라남도 완도군 군외면 삼두리 814-4 소재 건물과 토지가 함께 나온 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 어업용창고이고, 토지 지목은 창고용지, 면적은 1,051.0㎡입니다. 권리 흐름만 보면 말소기준은 2021년 7월 16일 완도농업협동조합 근저당권이며, 그 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 매수인이 떠안을 보증금 인수는 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 “권리가 깨끗하냐”보다 “이 용도의 물건을 다시 팔거나 활용할 수 있느냐”입니다. 토지이용계획상 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역이 확인되고, 매각물건명세서 비고에는 지상의 이동식저온저장고 1동은 매각 제외라고 되어 있습니다. 즉, 권리는 단순하지만 물건성·이용성 확인은 반드시 따로 해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50494 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 군외면 삼두리 814-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 어업용창고 · 토지 1,051.0㎡ |
| 소유자 | 양한청 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 144,498,000원 / 101,149,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 완도농업협동조합 / 61,268,709원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 내역 없음. tenants 데이터상 임차인은 0명이고, 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다. 말소기준은 2021.07.16. 완도농업협동조합 근저당권입니다. 다만 등기에는 2021.12.29. 1번 근저당권 말소 항목이 함께 기재되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 최신 등기부 원본에서 말소기준권리의 현재 효력을 다시 대조해야 합니다. 제공 데이터의 priority_basis 기준으로는 매각 후 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·대항력 — 실제 임차인 0명
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
보증금·전입·확정일자를 판단할 임차인 데이터가 없으므로, 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 데이터 기준 실질취득은 최저가 101,149,000원 + 인수 0원 = 101,149,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,216,086원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 완도농업협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 완도농업협동조합 | 82,800,000원 | 8,932,914원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 박현진 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 101,149,000원 기준 채권총액 220,800,000원 중 98,932,914원만 배당되고, 미배당은 121,867,086원입니다. 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 전라남도 완도군 군외면 삼두리 소재 “삼두마을” 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을과 농경지 등이 소재하는 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 어업용창고로 이용 중입니다. 건물은 블록구조 조립식판넬지붕 단층 건물이고, 위생설비 등을 갖추었습니다.
- 토지 규제. 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역이 확인됩니다. 토지 지목은 창고용지, 공시지가는 16,400원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 제외 확인. 매각물건명세서 비고의 “목록1 지상의 이동식저온저장고 1동 매각 제외”를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 제공 데이터에는 2021.07.16. 근저당권과 2021.12.29. 1번 근저당권 말소가 함께 존재합니다. priority_basis 기준 말소기준은 2021.07.16.이나, 입찰 전 최신 등기부 원본 확인이 필요합니다.
- 용도 제한 검토. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·농업진흥구역 내 창고용지이므로, 낙찰 후 원하는 용도로 전환 가능한지 행정 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 실거래 비교자료가 없고 어업용창고라는 특수 용도입니다. 단순 최저가율보다 재매각 가능 수요가 더 중요합니다.
- 배당 리스크 구분. 채권자 미배당은 커지지만 현재 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세, 최우선변제, 현황과 다른 점유관계는 원본 확인 대상입니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 단순합니다. 임차인도 없고, 현재 데이터상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 낙찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 어업용창고와 토지이고, 자연환경보전지역· 수산자원보호구역·농업진흥구역이 겹치며, 지상의 이동식저온저장고 1동은 매각 제외입니다. 결론은 권리는 합격, 물건성은 보수적으로 재검토입니다. 최저가 101,149,000원이 감정가의 70%라는 사실보다, 이 용도의 물건을 실제로 쓸 수 있고 다시 팔 수 있는지가 승부처입니다.
