광주지방법원 2025타경50513. 전라남도 해남군 해남읍 해리 706, 해남코아루더베스트2단지아파트 201동 20층 2002호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다. 권리의 출발점은 2020.04.21 윤홍일 씨가 거래가 273,126,000원에 소유권을 취득한 뒤 같은 날 설정된 광주농업협동조합 근저당권 204,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 롯데카드 가압류, 광주농업협동조합의 임의경매개시결정, 에스비아이저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 임차인 목록은 비어 있어 실제 임차인 신고는 0명이고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 269,500,000원입니다. 동일 면적 실거래 평균 307,000,000원과 비교하면, 실질취득가가 시세의 87.8%로 내려온 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 해리 706 해남코아루더베스트2단지아파트 201동 20층 2002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.951㎡ · 20층 2002호 · 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 윤홍일 (2020.04.21 거래가 273,126,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 269,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 27,749,022원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역 없음. tenants 데이터는 비어 있어 실제 임차인은 0명입니다. 감정평가 기타참고사항에는 “임대관계는 미상임”이라고 되어 있으므로 현장 점유와 관리사무소 확인은 필요하지만, 제공 데이터상 대항력 있는 임차인 인수나 보증금 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2020.04.21 광주농업협동조합 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득가가 실거래 평균의 87.8%
해남코아루더베스트2단지아파트 동일 면적권의 최근 실거래 12건입니다. 표본은 2022.02부터 2025.07까지이고, 평균은 307,000,000원, 범위는 290,000,000원~340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 84.95㎡ | 12 | 303,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 14 | 299,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2024.10 | 84.95㎡ | 9 | 319,000,000원 |
| 2024.06 | 84.95㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 2024.06 | 84.95㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 2024.03 | 84.95㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2023.04 | 84.95㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2022.03 | 84.87㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2022.02 | 84.95㎡ | 9 | 294,000,000원 |
| 2022.02 | 84.95㎡ | 9 | 294,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 307,000,000원 |
현재 최저매각가 269,500,000원은 실거래 평균보다 37,500,000원 낮고, 최저 실거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득가도 269,500,000원으로 봅니다. 즉 가격만 보면 1회 유찰 이후에는 시세 대비 할인 구간에 들어온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,573,000원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,009,720원 | 6,009,720원 |
| 3. 경매개시결정 · 광주농업협동조합 | 27,749,022원 | 27,749,022원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 22,321,878원 | 22,321,878원 |
| 5. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,846,380원 |
현재 최저가 269,500,000원 가정 시 채권자 총 청구 260,080,620원은 전액 배당되고, 소유자 잔여도 4,846,380원으로 계산됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남소방서 동측 인근에 위치한 아파트로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·관공서 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건 단지까지 차량출입이 용이하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물 내 20층 2002호입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·소화전설비·지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·준보전산지 등이 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다.
- 특이사항. 매각물건명세서 비고에는 “공부상 표기된 전유면적 외 복층다락방이 소재하는 바, 이를 감안하여 평가함”이라고 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수 권리. 말소기준은 2020.04.21 광주농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기부로 재확인하세요.
- 점유 확인. tenants 데이터는 비어 있지만 감정평가에는 임대관계 미상 문구가 있습니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 복층다락방. 평가에 복층다락방이 반영되어 있습니다. 사용 가능성, 누수·결로, 구조 변경 여부, 관리규약상 문제를 현장 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득가 269,500,000원은 평균 시세의 87.8%이나, 단지 규모가 67세대입니다. 매도기간과 환금성을 보수적으로 반영하세요.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 단순 + 가격 할인, 단 현장 확인 필수”
이 물건은 권리구조가 복잡하지 않습니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 제공 데이터상 임차인 신고도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 1회 유찰 후 269,500,000원으로 내려와 실거래 평균 307,000,000원 대비 87.8%입니다. 따라서 숫자만 보면 입찰 검토권에 들어온 사건입니다. 다만 감정평가상 복층다락방 반영, 임대관계 미상, 67세대 소규모 단지라는 요소가 있으므로 결론은 “권리는 합격, 가격은 매력권, 현장 확인 후 응찰”입니다.