수원지방법원 2022타경56861. 용인시 기흥구 청덕동 용인테크노밸리지식산업센터 3층 에이310호를 주소로 하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 2017.01.26 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 현재 최저매각가는 728,532,000원으로 감정가의 70%, 유찰 횟수는 5회입니다.
등기권리만 보면 기준점은 명확합니다. 2017.04.28 설정된 국민은행 근저당권 528,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건은 점유자 정보와 기계기구의 실제 인도 가능성을 등기 말소와 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경56861 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구성로 357, 3층에이310호 (청덕동, 용인테크노밸리지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 소유자 | 주식회사씨에스티일렉트로닉스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,040,760,000원 / 728,532,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 179,545,296원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.28 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
말소기준 이후에는 2017.09.12 중소기업진흥공단 근저당 396,000,000원, 2018.11.05 같은 기관 근저당 600,000,000원이 이어지고, 2021년 말부터 다수의 가압류가 집중됩니다. 2022.04.11에는 중소벤처기업진흥공단의 임의경매개시결정이, 2022.04.19에는 국민은행의 별도 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 국과 국민건강보험공단의 압류까지 이어지지만 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
임차·점유 조사 — 3건은 후순위, 1건은 대항력 미상
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정준 | 2021.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장석우 | 2017.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 엠씨텍 · 에이동 3층 311호 45.0000㎡ · 사무실 | 2022.02.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 엠씨텍 · 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
이정준·장석우·주식회사 엠씨텍은 전입일이 2017.04.28 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 별도로 기재된 엠씨텍의 주거 점유 내역은 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표의 인수액 0원은 그대로 참고하되, 이 점유관계가 정리되기 전까지는 실제 취득비용과 명도위험을 완전히 0으로 확정해서는 안 됩니다.
② 가격·유찰 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 728,532,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 반복적인 미응찰을 보여 줍니다. 이 물건은 아파트가 아니라 공장으로 이용되는 지식산업센터이고, 점유관계와 매각 포함 기계기구의 인도 문제까지 함께 확인해야 하므로 단순 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 728,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,685,320원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업진흥공단 | 396,000,000원 | 190,846,680원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업진흥공단 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 560,959,209원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 89,715,790원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 1,032,500,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 250,079,714원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 827,637,477원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 214,460,182원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 482,459,839원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 수협은행 | 120,614,960원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 선정당사자)장석우 | 219,449,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 5,321,876,541원, 채권자 총 배당액은 718,846,680원이며 미배당액은 4,603,029,861원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 기계기구·점유 분쟁 — 이 사건의 실무 핵심
매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 3점(목록-3, 4, 5)이 매각에 포함된다고 기재돼 있습니다. 특히 목록-3 기계기구는 3층 에이309호에 보관돼 있는데, 그 에이309호는 타 채권자가 유치권을 행사하며 점유 중이라 분쟁 소지가 있을 수 있다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청덕초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 아파트단지·다세대주택·주상용건물·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 제3층 에이310호와 에이311호 모두 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 사용승인일은 2017.01.26이며, 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북측 약 8m, 남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 공장용지, 평지·사다리형·중로각지이며 토지면적은 24,139.9㎡, 공시지가는 1,741,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 엠씨텍의 주거 점유 내역은 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 확정하기 전까지 배당표의 인수 0원을 절대적인 수치로 보지 마세요.
- 기계기구 현물 확인. 목록-3·4·5가 매각 포함이고, 목록-3은 에이309호에 보관돼 있습니다. 실제 소재·상태·반출 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- A309호 유치권 점유. 목록-3 기계기구가 있는 에이309호는 타 채권자의 유치권 행사 중입니다. 점유자와의 분쟁 가능성을 별도 비용·시간 리스크로 봐야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각 조건과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록을 원문으로 대조하세요.
- 5회 유찰 의미. 현재 70%라는 할인율만 보지 말고 반복 유찰의 원인을 점유·기계기구·용도와 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 대규모 미배당은 곧바로 매수인 인수를 뜻하지 않습니다. 다만 임차·점유 문제는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 인도 가능성을 먼저 본다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2017.04.28 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단은 거기서 끝나지 않습니다. 네 개의 임차·점유 조사 내역 중 엠씨텍 주거 점유는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 확정할 수 없고, 매각에 포함되는 기계기구 가운데 한 점은 타 채권자가 유치권을 행사 중인 에이309호에 보관돼 있습니다. 게다가 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 “권리 소멸 구조는 확인되지만, 점유·기계기구 인도 리스크가 남은 지식산업센터”로 보는 것이 맞습니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 실제 점유와 기계기구 인도 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
