전주지방법원 2025타경316. 사건상 용도는 연립주택과 토지이고, 감정평가 이용상태에는 창고 및 관리사, 단독주택, 버섯재배사, 저온저장고가 함께 나타나는 복합 일괄매각 물건입니다. 감정가 206,471,200원에서 세 차례 유찰되어 최저가는 70,820,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만 권리·점유·농지·건물 상태를 함께 보면 단순히 “감정가보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.

말소기준권리는 2019.11.25. 설정된 남부안농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 무려 37년 앞선 1982.04.03. 전입자가 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 등기상 후순위 권리가 지워진다는 사실만으로 매수인 부담이 0원이라고 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도

2022.06.13. 김귀준 가압류 920,000,000원, 2025.04.04. 농업협동조합중앙회 가압류 200,839,557원, 2025.05.20. 남부안농업협동조합 가압류 27,870,516원은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.

그러나 명시된 등기상 인수권리가 없다는 것과 선순위 임차보증금의 실질 인수 가능성이 없다는 것은 별개의 문제입니다. 김종립은 말소기준권리보다 앞선 전입과 대항력이 확인되지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 권리분석은 “후순위 등기는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 미확정”으로 정리해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명

진춘선은 2023.02.10. 전입해 2019.11.25. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2025.11.19. 배당요구를 신고했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 계산할 수 없습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자입니다.

③ 가격 판단 — 할인율보다 실질취득과 환금성

최저가는 감정가 206,471,200원의 34.3%인 70,820,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 물건의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않았고, 선순위 임차보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.

회차별 예상배당에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인의 실제 인수액이 포함되지 않았습니다. 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차보증금 승계액이 늘면 매수인의 실질취득액은 같은 폭으로 낮아지지 않을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,820,000원 가정)

총 채권액 1,278,710,073원 중 채권자 예상배당은 69,145,240원, 총 미배당은 1,209,564,833원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 선순위 김종립의 보증금이 미상이므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 농지·일괄매각 조건 — 보증금 몰수 위험

• 농지취득자격증명. 목록 6과 목록 16은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출하면 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.
• 원상회복 가능성. 보안면 사실조회 회신에 따라 원상회복명령 가능성이 있습니다.
• 현황 차이. 목록 6은 공부상 전이지만 현황은 버섯재배사 부지이고, 목록 16은 공부상 답이지만 현황은 전인 휴경지입니다.
• 일단지 평가. 목록 9·10·12는 건축물 관련 지번으로 용도상 불가분 관계에 있어 일단지로 평가됐습니다.
• 매각 제외. 목록 8 지상의 제시외 수목은 매각에서 제외됩니다.
• 제시외 물건. 수목·조경석·연못·관정과 미고정 상태의 제시외 구축물이 존재합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성

• 주위환경. 보안면 남포리 원천마을과 주산면 소주리 와하마을 일대에 위치하며 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 창고 및 관리사, 단독주택, 버섯재배사, 저온저장고 등으로 이용됩니다.
• 건물상태. 버섯재배사와 저온저장고 건물은 장기간 방치된 상태입니다.
• 구조. 일반철골조·벽돌구조·경량철골조 단층 건물로, 판넬·샌드위치판넬·칼라강판 지붕 등이 사용됐습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 난방설비, 전기설비가 되어 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 환금성. 농촌지역의 복수 토지와 주택·창고·버섯재배사·저온저장고를 함께 취득하는 구조여서 일반 주택보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김종립 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 부분, 배당요구 여부와 현재 점유를 확인하세요.
• 실질취득액 재계산. 최저가에 김종립의 예상 미배당 보증금을 더한 금액을 기준으로 판단하세요.
• 농취증 사전 검토. 목록 6·16의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 원상회복 조건을 확인하세요.
• 근저당 변경등기 대조. 130,000,000원 설정 후 170,000,000원으로 변경된 채권최고액과 실제 채권계산서를 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 복수 목록의 경계, 진입로, 이용관계와 일단지 평가 대상을 현장에서 대조하세요.
• 제외 수목·제시외 시설. 목록 8의 수목과 조경석·연못·관정·미고정 구축물의 소유관계와 철거·사용 문제를 확인하세요.
• 장기방치 건물 점검. 버섯재배사와 저온저장고의 구조 안전, 누수, 전기·난방 상태와 활용 가능성을 확인하세요.
• 공부·현황 차이 확인. 지목과 실제 이용상태 차이가 농취증·원상회복·향후 활용에 미치는 영향을 검토하세요.
• 매각 결과와 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각 진행 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — “34% 가격”보다 먼저 확인할 것

이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 34.3%라는 최저가입니다. 하지만 실제 의사결정을 좌우하는 숫자는 아직 확인되지 않은 김종립의 보증금입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어가거나 상당 부분 미배당되면, 매수인의 실질취득액은 최저가보다 크게 높아질 수 있습니다.

여기에 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 원상회복명령 가능성, 장기간 방치된 버섯재배사, 공부와 현황의 차이, 매각 제외 수목과 제시외 시설까지 존재합니다. 후순위 등기가 소멸한다는 점은 분명한 장점이지만, 그것만으로 권리와 가격이 안전하다고 평가하기는 어렵습니다. 가격은 낮아졌지만 실질취득액은 미확정, 권리는 일부 해소됐지만 점유 위험은 남아 있는 물건입니다. 선순위 보증금과 농취증 발급 가능성을 확인하기 전에는 낮은 최저가 자체에 점수를 주기 어렵습니다.