전주지방법원 2025타경316. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 창고 및 관리사·단독주택·버섯재배사· 저온저장고가 함께 확인됩니다. 목록6·16은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수, 원상회복명령 가능성도 기재돼 있습니다. 여기에 장기간 방치된 버섯재배사 건물과 매각에서 제외되는 제시외 수목까지 있어, 단순 주거용 부동산과는 성격이 크게 다릅니다.
등기상 말소기준권리는 2019.11.25 남부안농업협동조합 근저당권입니다. 이후 김귀준· 농업협동조합중앙회·남부안농업협동조합의 가압류와 2025.08.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 말소기준보다 앞선 전입 점유자 김종립입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경316 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 주산면 소주리 423 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 창고 및 관리사 · 단독주택 · 버섯재배사 · 저온저장고 |
| 소유자 | 김민정 |
| 감정가 / 최저가 | 206,471,200원 / 49,574,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부안농업협동조합 / 302,331,568원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 635.0㎡ · 전 · 계획관리지역 · 공시지가 15,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유관계가 핵심
말소기준은 2019.11.25 남부안농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 130,000,000원이고 2021.01.12 변경등기에는 채권최고액 170,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 확인 대상은 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진춘선 | 미상 | 2023.02.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김종립 | 미상 / 창고 | 1982.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
진춘선은 2023.02.10 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.11.19 접수돼 있습니다. 반면 김종립은 1982.04.03 전입으로 선순위 가능성이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 49,574,000원만을 실질 취득가격으로 볼 수 없고, 김종립과 관련한 인수 가능 금액 확인이 선행돼야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 49,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,292,332원 |
| 2. 근저당 · 남부안농업협동조합 | 130,000,000원 | 48,281,668원 |
| 3. 가압류 · 김귀준 | 920,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 200,839,557원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 남부안농업협동조합 | 27,870,516원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 1,278,710,073원, 배당액은 48,281,668원, 미배당은 1,230,428,405원입니다. 제공된 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 김종립의 보증금·확정일자가 미상인 이상 권리분석 결론에서는 이를 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다.
④ 토지·건물 이용상태와 특수조건
- 일괄매각. 목록6·16은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 원상회복 가능성. 목록6·16과 관련해 원상회복명령 가능성이 기재돼 있습니다.
- 토지 현황. 목록6은 공부상 전이나 현황은 버섯재배사부지, 목록16은 공부상 답이나 현황은 전(휴경지)입니다.
- 건물 상태. 7-다·7-라·11-마·15-사는 버섯재배사, 13-바는 저온저장고이며 해당 건물들은 장기간 방치된 상태입니다.
- 제시외 수목. 목록8 지상의 제시외 수목은 매각에서 제외됩니다.
- 관련지번. 목록9·10·12는 건축물 관련지번으로 용도상 불가분의 관계에 있어 일단지로 평가됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 주산면 소주리 물건은 와하마을 서측 인근이며, 마을 주변으로 농경지가 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 형태. 635.0㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가), 공시지가 15,100원/㎡입니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김종립 점유관계 확인. 1982.04.03 전입의 실제 점유 범위, 임대차 존재 여부, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 김종립의 인수 가능 보증금이 확인되기 전에는 49,574,000원을 실제 취득비용으로 보지 마십시오.
- 농지취득자격증명. 목록6·16은 증명이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰 전 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 방치 건물 점검. 버섯재배사·저온저장고의 장기간 방치 상태와 현황, 활용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 목록8 제시외 수목은 매각에서 제외되므로 현장 경계와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 등기 금액 대조. 말소기준 근저당은 최초 130,000,000원이고 2021.01.12 변경등기에는 170,000,000원이 기재돼 있으므로 원본 등기를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 ‘인수 가능액’
이 사건은 감정가 206,471,200원에서 49,574,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이 눈에 들어옵니다. 하지만 시세 자료가 없고, 김종립은 말소기준보다 앞선 1982.04.03 전입자이면서 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 실질취득비용을 확정할 수 없는 상태입니다. 여기에 농지취득자격증명, 원상회복명령 가능성, 장기간 방치된 버섯재배사, 매각 제외 수목까지 함께 검토해야 합니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 가능 점유관계와 일괄매각 특수조건을 입찰 전에 얼마나 명확히 해소하느냐입니다.
