의정부지방법원 2025타경6178. 파주시 동패동 파크뷰비동 2층 201호의 주거용 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 원주봉이고, 2019.09.26 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 249,600,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025년 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가 267,000,000원의 70%인 186,900,000원입니다.
권리 측면에서 핵심은 점유자 김준석입니다. 전입일은 2024.11.08로 말소기준인 2019.09.26보다 뒤입니다. 따라서 경매 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 액수는 확인되지 않았지만 대항력 없는 임차인의 미확인 보증금 자체가 매수인 승계액으로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 배당관계는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6178 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 30-4 파크뷰비동 2층 201호 · 경기도 파주시 미래로310번길 56-79 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용(다세대주택) · 지상4층 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 원주봉 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 198,405,539원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2019.09.26 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 249,600,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 점유자, 인수 0원
2018년 조병숙 명의로 소유권보존된 뒤 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 이뤄졌고, 2019.09.26 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소된 다음 같은 날 원주봉에게 소유권이전됐습니다. 바로 그날 농협은행주식회사 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.10.22 임의경매개시결정이 내려졌으며 이 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준석 | 201호 · 주거 | 2024.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 93.5%지만, 시장 방향은 하락
가격 판단에서 전체 4건 평균 242,000,000원만 보면 최저가가 77.2% 수준이라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시장을 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 2026.02 · 200,000,000원이고, 현재 최저가 186,900,000원은 그 가격의 93.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 54.36㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.07 | 54.36㎡ | 1 | 248,000,000원 |
| 2024.05 | 54.36㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 58.96㎡ | 4 | 270,000,000원 |
문제는 방향입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -21.9%입니다. 2024년 248,000,000원·250,000,000원 수준이던 거래가 2026.02에는 200,000,000원으로 내려왔습니다. 따라서 현재 186,900,000원은 최신 거래보다 낮기는 하지만, 하락 중인 시장에서 13,100,000원 차이만으로 충분한 안전마진인지 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 249,600,000원 | 183,483,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행 채권최고액 249,600,000원 중 183,483,400원이 배당되는 구조로, 미배당액은 66,116,600원입니다. 이 미배당액은 말소기준 근저당권의 채권 미회수분이며, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 186,900,000원 | 183,483,400원 | 66,116,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 130,829,999원 | 128,198,379원 | 121,401,621원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 91,580,999원 | 89,532,541원 | 160,067,459원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 농협은행의 미배당액은 커지지만, 그 금액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하기 때문에 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 적정 입찰가격을 어디에 두느냐가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 주거용 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 내 제2층 제201호입니다.
- 주위환경. 감정요항표상 운정초등학교 남서측 인근으로, 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 평지의 사다리형 토지, 남서측 세로와 접합니다. 토지면적은 911.0㎡, 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
- 거래 유동성. 파크뷰103동104동은 16세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 거래표본이 많지 않습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 김준석의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 242,000,000원보다 2026.02 최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -21.9%이므로 현재 최저가가 최신 거래보다 낮다는 이유만으로 가격 안전성을 단정하면 안 됩니다.
- 명도 준비. 주거 점유자 김준석이 확인돼 있으므로 낙찰 뒤 실제 인도 시점과 협의 가능성을 점검하세요.
- 배당 원본 대조. 현재 배당표는 집행비용과 근저당 중심의 예상치이므로 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위를 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 ‘하락장 할인’이 충분한지
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2019.09.26 농협은행 근저당이 말소기준이고, 점유자 김준석의 전입은 2024.11.08로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
다만 가격은 한 단계 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 186,900,000원은 최신 거래 200,000,000원의 93.5%로 내려왔지만, 최근 거래 추세 자체가 -21.9%입니다. 16세대 규모에 최근 12개월 거래도 1건뿐이라 표본도 얇습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”보다 “하락 중인 최근 시장에서 186,900,000원이 충분히 낮은가”가 이 물건의 실제 승부처입니다. 권리는 합격, 가격은 보수적으로.
