의정부지방법원 2025타경6277. 파주시 문산읍 선유리 ‘선유리미래숲다움’ 나동 2층 201호, 공부상 도시형생활주택(다세대형)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022년입니다. 2022.05.12 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기가 들어왔다가 2022.09.08 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 같은 날 강동현 명의 소유권이전과 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025.01.14 상속을 원인으로 강현복·이은희가 각 2분의 1 지분을 취득했고, 수협은행이 근저당권 실행을 위해 2025.11.20 임의경매를 신청했습니다.
권리순서만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2022.09.08 수협은행 근저당권이고, 해당 근저당권과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 101,500,000원 가정에서 집행비용 2,221,000원 이후 수협은행에 99,279,000원이 배당되고 52,521,000원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6277 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 293-8 선유리미래숲다움 나동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(다세대형) · 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 나동 2층 201호 |
| 소유자 | 강현복 지분 2분의 1 · 이은희 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 139,972,844원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.08 수협은행 근저당권 · 채권최고액 151,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
2022.05.12 주식회사무궁화신탁 앞으로 이전된 신탁등기는 2022.09.08 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사대원빌리지로 신탁재산이 귀속된 뒤 강동현에게 거래가액 169,000,000원의 소유권이전이 접수됐고, 이어 수협은행 채권최고액 151,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 경매로 소멸합니다.
2025.01.14 상속을 원인으로 강현복·이은희가 각 2분의 1씩 공유하게 됐고, 해당 상속등기는 수협은행이 근저당권 실행을 위한 경매에 필요하다는 이유로 대위해 2025.11.17 등기했습니다. 이어 2025.11.20 수협은행의 임의경매개시결정이 접수됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가는 145,000,000원, 현재 최저매각가는 101,500,000원으로 1회 유찰된 상태이며 시나리오상 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 71,050,000원, 그 다음은 49,735,000원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 101,500,000원이 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 가격 메리트는 실제 인근·동일 유형 거래와 함께 확인해야 하며, 현재 자료만으로는 권리 안전성보다 시세 검증 부재가 가격 판단의 한계입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 151,800,000원 | 99,279,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 수협은행 채권최고액 151,800,000원 중 99,279,000원이 배당되고 52,521,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 교부액은 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(다세대형)이며, 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 나동 2층 201호입니다.
- 주위환경. 선유중학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트단지와 전·답 등 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 도로. 대상물건 동측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 대로1류와 접합합니다. 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 기간이 25.8.26.~26.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 위반건축. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서 및 현장 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.09.08 수협은행 근저당권이 말소기준임을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저매각가 101,500,000원이 감정가 145,000,000원의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 다세대·도시형생활주택 거래를 별도 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 71,050,000원, 3회 유찰 시 49,735,000원 시나리오가 제시돼 있지만, 낮은 최저가와 실제 시세는 별개입니다.
- 배당과 인수 구분. 수협은행 미배당액이 발생하더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수와 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 승부처는 점유와 가격
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022.09.08 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 회차 101,500,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 수협은행은 52,521,000원을 배당받지 못하지만 그 미배당액 자체가 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다.
다만 이 물건을 곧바로 안전한 저가 매물로 평가하기에는 두 가지 확인이 남습니다. 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 시세를 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리구조는 합격, 점유·가격 검증은 필수입니다. 1회 유찰과 감정가 70%라는 숫자보다 실제 점유관계와 현장 시세 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
