의정부지방법원 2025타경6369. 고양시 덕양구 향동동 ‘향동 봄 빌딩’ 제1층 제115호입니다. 감정평가상 현재 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 1층 점포입니다. 소유자 이형주는 2022.04.08 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 857,790,600원입니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 709,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리가 됩니다.
그 뒤의 국세 압류, 중소기업은행 가압류, 경매개시결정과 문정의 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 특히 임차인은 보증금이 35,000,000원이지만 점유개시 2023.11.20, 사업자등록신청 2023.12.05로 2022.04.08 근저당보다 후순위입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안는 대항력 인수형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 526 향동 봄 빌딩 1층 115호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 향기로 115 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제1층 제115호 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 이형주 (2022.04.08 소유권이전 · 거래가액 857,790,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 886,000,000원 / 620,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 671,059,861원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2022.04.08 부산은행 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정·기입된 압류와 가압류, 임의경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2025.08.20 공매공고 부기등기는 별도로 존재하므로, 법원경매와 한국자산관리공사 공매의 진행 상태는 입찰 직전 반드시 서로 대조할 필요가 있습니다.
임차인 — 실제 1명, 보증금 승계 없음
현황조사와 임차권등기에는 성명 문정, 보증금 35,000,000원의 동일 임차관계가 중첩 확인됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 임대차계약일은 2023.11.14, 점유개시는 2023.11.20, 사업자등록신청은 2023.12.05, 확정일자는 2023.12.15입니다.
| 임차인 | 계약·점유 | 사업자등록 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문정 | 계약 2023.11.14 점유 2023.11.20 | 2023.12.05 / 2023.12.15 | 35,000,000원 월 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
② 가격 구조 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차 최저가는 620,200,000원으로 감정가 886,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 620,200,000원으로 같습니다. 다만 이 70%는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 감정가가 현재 시장에서 얼마에 거래되는지를 직접 보여주는 수치는 아니므로, 단순히 “30% 할인됐으니 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
등기부에는 소유자가 2022년 취득할 때의 거래가액 857,790,600원이 확인됩니다. 그러나 이 금액은 2022년 거래이므로 현재 회차의 가격 메리트를 판단할 때는 현재 이용상태, 임대조건과 함께 별도로 검증해야 합니다. 이번 판단에서는 최저가가 낮아졌다는 사실 자체에 가격 가점을 주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 620,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,602,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 709,500,000원 | 611,598,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 296,206,993원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 8,602,000원을 제외한 611,598,000원이 부산은행에 배당되면서 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 총 청구액은 1,005,706,993원, 총 배당액은 611,598,000원, 미배당액은 394,108,993원입니다. 이 미배당은 채권자의 부족분이며 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 620,200,000원 | 611,598,000원 | 394,108,993원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 434,140,000원 | 427,398,600원 | 578,308,393원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 303,898,000원 | 298,843,428원 | 706,863,565원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 향동초등학교 남서측 인근이며, 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성된 성숙중인 상가지대입니다.
- 이용. 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물 내 1층 115호입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 25미터, 남서측 및 북서측 약 12미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)·공공주택지구이며 비행안전제4구역·제5구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등이 중첩됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2025.08.20 한국자산관리공사 2025-10877-004 관련 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 실제 임차인 문정의 보증금은 35,000,000원이고 사업자등록은 말소기준 뒤이므로 승계는 없지만, 임차권등기명령·배당요구 관계를 원본에서 다시 대조하세요.
- 용도 표기 확인. 감정 이용상태는 일반음식점인데 임차권 기록에는 “주거” 표기도 있으므로 실제 사용현황과 인허가·임대차 목적을 현장에서 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 응찰가는 현재 상가의 임대조건·영업상태를 확인한 뒤 산정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권자 미배당액은 394,108,993원이지만 이는 채권자의 부족분입니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 절차는 확인”
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2022.04.08 부산은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 문정의 점유·사업자등록·확정일자는 모두 그 뒤입니다. 보증금 35,000,000원은 낙찰자가 승계하지 않으며, 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 620,200,000원입니다.
다만 1회 유찰·감정가 70%라는 숫자를 가격 메리트로 바로 번역하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 것은 감정가와 유찰 회차이지, 현재 시세 대비 할인율이 아닙니다. 여기에 공매공고 부기등기까지 있으므로 결론은 “권리는 합격, 가격은 검증, 공매 진행은 교차 확인”입니다. 권리상 인수 리스크보다 현재 상가의 실제 가치와 절차 상태가 입찰 판단의 승부처입니다.
