의정부지방법원 2025타경6581. 고양시 일산동구 성석동 1061-122 소재 워라밸8동으로, 감정평가 당시 단독주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 사용승인일은 2021.12.10.이고, 기호1 토지는 131.0㎡의 대지로 계획관리지역에 속합니다. 등기상 현재 소유자는 이사라입니다.
권리관계의 기준점은 2024.01.12. 설정된 팽성농업협동조합의 채권최고액 468,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2024.04.11. 조경환의 채권최고액 36,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.11.18. 조경환을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 후순위 등기는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6581 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1061-122 워라밸8동 · 고봉로770번길 187-8 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 기준시점 현재 단독주택으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인일 2021.12.10. |
| 기호1 토지 | 131.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이사라 |
| 감정가 / 최저가 | 584,064,450원 / 584,064,450원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 조경환 / 35,013,696원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 3, 4는 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.03.03. 송광헌 명의 소유권보존 뒤 같은 날 주식회사코람코자산신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌으나, 이 신탁등기는 2024.01.12. 이미 말소됐습니다. 같은 날 이사라 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고, 팽성농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 그 뒤 조경환 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 실거래 비교 자료는 없다
이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 584,064,450원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 권리 안전성과 별도로 주변 단독주택·토지 실거래를 확인해 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 584,064,450원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 467,251,560원 | 43,820,956원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 373,801,248원 | 136,231,969원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제하고도 두 근저당권의 채권최고액 기준 합계 504,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 71,823,806원이 남는 것으로 계산됩니다. 반면 1회 유찰 시 전체 채권 미배당은 43,820,956원, 2회 유찰 시에는 136,231,969원으로 증가합니다. 이 미배당은 채권자의 배당 부족분이며 매수인 인수액과는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 584,064,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,240,644원 |
| 1. 근저당 · 팽성농업협동조합 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 2. 근저당 · 조경환 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,823,806원 |
집행비용은 약 매각가의 1.4% 추정치이며, 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 채권 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성석삼거리 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공장·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물이며 외벽은 벽재 및 벽돌 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 기호1 토지. 131.0㎡의 대지, 계획관리지역, 평지, 사다리형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 541,200원/㎡입니다.
- 지역·지구. 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서상 일괄매각이며 목록 3·4는 지분매각입니다. 각 목록의 지분 범위와 실제 이용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대차. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 584,064,450원 자체를 시세로 간주하지 말고 주변 단독주택과 토지의 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외에도 성장관리계획구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 두 근저당권 모두 성석동 1061-122 외에 1061-127·1061-128 관련 지분이 공동담보로 기재돼 있으므로 매각목록과 담보 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘일괄·지분 범위’가 핵심
등기상 권리만 보면 말소기준 이후 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 및 유찰 시나리오의 매수인 인수액도 모두 0원이라 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 이 물건은 단순한 단독주택 한 동만의 문제가 아닙니다. 일괄매각이면서 목록 3·4가 지분매각이고, 임대관계도 미상입니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 584,064,450원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 권리는 무난, 물건 범위와 가격은 확인 필수입니다.
