의정부지방법원 2025타경6673. 베네하임1차 제1층 제119호로, 감정평가상 공부 및 현황 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 유해남은 2024.07.24. 거래가액 891,456,179원으로 소유권을 취득했고 같은 날 신한은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 우리자산신탁 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 매수인에게 남는 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 대지권 미등기가 명시돼 있습니다. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함되어 있고, 2025.11.25. 일산동구청으로부터 토지지분을 포함한 공급계약서 사본, 부동산거래계약신고필증 사본, 분양대금완납증명서 사본에 관한 사실조회 회신이 있습니다. 따라서 이 사건의 확인 포인트는 “대지권 가격이 빠졌는가”가 아니라, 미등기 대지권의 이전·등기 절차를 실제 서류와 함께 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6673 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 1층119호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부 및 현황상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하6층/지상23층 건물 내 제1층 제119호 |
| 소유자 | 유해남 · 2024.07.24. 거래가액 891,456,179원 |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 626,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 516,915,227원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.07.24. 접수된 신한은행 근저당권 600,000,000원입니다. 2025.07.04. 서울신용보증재단 가압류 20,747,975원, 2025.11.19. 임의경매개시결정, 2026.01.27. 국민건강보험공단 압류, 2026.02.02. 우리자산신탁 가압류 184,405,563원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2024.09.25. 안양세무서장 압류는 2024.10.08. 해제 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 대지권 미등기 — 이 사건의 핵심 확인사항
매각물건명세서 비고에는 “대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함”되어 있다고 기재돼 있습니다. 또한 2025.11.25. 일산동구청으로부터 토지지분을 포함한 공급계약서 사본, 부동산거래계약신고필증 사본, 분양대금완납증명서 사본과 관련한 사실조회 회신이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 626,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,665,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,747,975원 | 17,835,000원 |
| 3. 가압류 · 우리자산신탁 주식회사 | 184,405,563원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 626,500,000원 가정 시 채권 총액 805,153,538원 중 617,835,000원이 배당되고, 187,318,538원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 626,500,000원 | 617,835,000원 | 187,318,538원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 438,550,000원 | 431,764,500원 | 373,389,038원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 306,985,000원 | 301,887,210원 | 503,266,328원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 신한은행 청구액 516,915,227원에 대해 배당 시뮬레이션상 600,000,000원이 배당돼 충족되는 것으로 계산됩니다. 반면 2회 유찰 시에는 신한은행 배당액이 431,764,500원, 3회 유찰 시에는 301,887,210원으로 내려갑니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부 및 현황상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 동국대병원사거리 남동측 인근이며, 주위에 단독주택·공동주택단지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상23층 건물의 1층 119호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 등고평탄한 사다리형 토지이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,473.0㎡, 지목은 주차장, 공시지가는 864,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등이 포함되고, 중로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기 상태이므로 공급계약서, 부동산거래계약신고필증, 분양대금완납증명서 및 2025.11.25. 사실조회 회신을 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록 등 현황을 확인해야 합니다.
- 현재 가격 판단. 감정가 895,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 626,500,000원으로 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
- 권리 인수. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이나, 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 환금성. 현황이 근린생활시설이므로 아파트와 같은 주거용 자산의 환금성을 전제로 판단하지 말고 실제 상권·임대수요·공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 대지권 확인이 먼저다
이 사건은 등기상 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.07.24. 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 물건의 핵심은 등기순위 밖에 있습니다. 대지권이 미등기이고, 근린생활시설의 임대관계도 미상입니다. 최저가 626,500,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만, 대지권 서류·점유관계·상가 가치 확인을 마쳐야 비로소 입찰 판단이 가능한 유형으로 보는 것이 맞습니다.
