의정부지방법원 2025타경6925. 중산마을아파트 702동 5층505호로, 감정평가상 방4·거실·주방겸식당·욕실2·발코니3 등으로 이용 중인 아파트입니다. 등기상 말소기준권리는 2012.11.14. 주식회사국민은행 근저당권 226,800,000원입니다. 이후 국민은행 추가 근저당, 신한은행 근저당, 가압류 4건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 오미숙의 전입일이 2004.12.14로 말소기준권리보다 약 8년 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 남아 매수인에게 승계되는 구조라면 실제 취득원가는 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6925 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1573-7 중산마을아파트 702동 5층505호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 중산로 206 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방4·거실·주방겸식당·욕실2·발코니3 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 5층 505호 |
| 전용면적 | 134.97㎡ |
| 소유자 | 황상진 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 287,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 330,751,031원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인이 핵심
말소기준권리는 2012.11.14. 국민은행 근저당권 226,800,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 58,800,000원, 신한은행 근저당 120,000,000원, 국민은행 근저당 144,000,000원과 신용보증기금·현대캐피탈·경기신용보증재단·삼성카드 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부 자체는 말소 구조가 명확합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 실질취득가도 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오미숙 | 2004.12.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입시점만 보면 말소기준권리보다 선순위지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모를 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 반드시 보증금 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 하락 추세
중산마을7(코오롱) 동일 면적 134.97㎡의 최근 12건 평균은 399,583,333원이지만, 과거 높은 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 376,666,666원, 최신 거래는 2026.06 · 365,000,000원이며 최근 구간은 이전보다 -7.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 134.97㎡ | 11 | 365,000,000원 |
| 2026.05 | 134.97㎡ | 5 | 347,000,000원 |
| 2025.12 | 134.97㎡ | 9 | 418,000,000원 |
| 2025.06 | 134.97㎡ | 10 | 448,000,000원 |
| 2025.06 | 134.97㎡ | 2 | 375,000,000원 |
| 2025.06 | 134.97㎡ | 5 | 415,000,000원 |
| 2025.05 | 134.97㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2024.10 | 134.97㎡ | 12 | 408,000,000원 |
| 2024.07 | 134.97㎡ | 9 | 405,000,000원 |
| 2024.06 | 134.97㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2024.06 | 134.97㎡ | 12 | 399,000,000원 |
| 2024.05 | 134.97㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 376,666,666원 |
현재 최저가 287,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.2%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.5%이고, 무엇보다 선순위 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 287,000,000원 자체를 실질취득가로 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 보증금 확인 후 낙찰가와 인수액을 합산한 금액으로 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 226,800,000원 | 226,800,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 58,800,000원 | 55,382,000원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 국민은행 근저당 | 144,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 135,000,000원 | 0원 |
| 6. 현대캐피탈 가압류 | 29,794,727원 | 0원 |
| 7. 경기신용보증재단 가압류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 삼성카드 가압류 | 17,718,997원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 762,113,724원 중 예상 배당은 282,182,000원이며, 미배당은 479,931,724원입니다. 위 배당계산의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 오미숙의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 임차보증금 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 계속 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 287,000,000원 | 282,182,000원 | 479,931,724원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 200,900,000원 | 197,287,400원 | 564,826,324원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 140,630,000원 | 137,861,180원 | 624,252,544원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중산중학교 서측 인근이며 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입·주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 5층이며, 지역난방·승강기·지하주차장·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 중산마을7(코오롱) · 336세대 · 1995.03.29 준공 · 동일 면적 134.97㎡ 거래 표본이 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,942,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 오미숙의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 인수할 보증금이 있다면 낙찰가와 합산해 최근 12개월 평균 376,666,666원 및 최신 거래 365,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 -7.5%이므로 전체 12건 평균 399,583,333원보다 최근 시세를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서도 채권 총액 대비 479,931,724원이 미배당으로 남는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 임차보증금
이 물건은 1회 유찰로 감정가 410,000,000원에서 최저가 287,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균의 76.2%라는 숫자만 보면 가격 경쟁력이 있어 보입니다. 그러나 전입일 2004.12.14인 오미숙이 2012.11.14 말소기준권리보다 선순위이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 결론은 “가격은 낮아졌지만 실질취득가는 아직 모른다”입니다. 보증금이 크고 매수인 승계 대상이라면 유찰로 낙찰가가 내려가도 총 취득원가는 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 반대로 보증금 승계가 없다는 점이 원본에서 확인된다면, 그때 비로소 현재 최저가 287,000,000원과 최근 시세 376,666,666원 사이의 할인폭을 온전히 평가할 수 있습니다. 입찰 전 선순위 임차보증금 확인이 이 사건의 핵심입니다.
