의정부지방법원 2025타경64327. 고양시 일산동구 중산동 중산마을아파트 111동 7층 704호입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실·현관·발코니 등으로 이용 중인 아파트이고, 철근콘크리트 벽식구조 12층 건물의 7층입니다. 사용승인일은 1995.10.30이며 현재 소유자는 노임순입니다. 노임순은 2017.05.02 매매를 원인으로 2017.07.14 소유권을 취득했고 당시 등기부 거래가액은 205,000,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 신한은행 근저당입니다. 이후 2022년 설정된 안전대부 근저당과 관련 질권, 2025년 임의경매개시결정 등은 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 임차인은 확인되지 않으며 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 임차권 인수보다 현재 최저가격이 최근 실거래 수준과 얼마나 벌어져 있는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64327 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1555 중산마을아파트 111동 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실·현관·발코니 등 · 12층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 노임순 (2017.07.14 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 175,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 152,388,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2017.07.14 접수된 을구 10번 신한은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 184,800,000원이고, 2022.03.31 변경등기로 채권최고액이 153,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2022.04.08 설정된 안전대부 근저당 156,000,000원과 2025.09.25 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1.757억은 최근12개월 평균의 79.4%
같은 단지 중산마을1단지(두산), 동일면적 59.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 221,416,666원, 최신 거래는 2026.08의 205,000,000원입니다. 현재 최저가는 175,700,000원으로 최근12개월 평균의 79.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 11 | 222,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 1 | 199,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 6 | 222,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 10 | 237,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 9 | 237,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 221,416,666원 |
거래 범위는 199,000,000원~240,000,000원입니다. 현재 최저가 175,700,000원은 최근 12건 중 최저 거래 199,000,000원보다도 23,300,000원 낮고, 최신 거래 205,000,000원보다 29,300,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득 기준 금액도 175,700,000원이며, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,259,800원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 184,800,000원 | 172,440,200원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사안전대부 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 340,800,000원 중 예상 배당액은 172,440,200원, 미배당은 168,359,800원입니다. 배당 시뮬레이션은 을구 10번 근저당의 채권액을 184,800,000원으로 계산하고 있으며, 등기부에는 2022.03.31 채권최고액을 153,000,000원으로 변경한 등기도 존재합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 175,700,000원 | 172,440,200원 | 168,359,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 122,989,999원 | 120,468,139원 | 220,331,861원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 86,092,999원 | 84,143,325원 | 256,656,675원 | 0원 |
추가 유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 대항력 임차보증금처럼 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 구조가 아니므로, 이 사건은 유찰 시 실제 매수원가도 함께 내려가는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중산고등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급 학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 12층 건물의 7층이며 사용승인일은 1995.10.30입니다.
- 설비. 위생·급배수·지역난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 단지. 중산마을1단지(두산) 888세대이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 권리 확인. 말소기준은 2017.07.14 신한은행 근저당이며 이후 권리는 매각소멸 구조입니다. 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 10번은 최초 184,800,000원에서 2022.03.31 153,000,000원으로 채권최고액 변경등기가 있습니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 별도 임차인은 확인되지 않습니다. 실제 점유자와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 175,700,000원은 최근12개월 평균 221,416,666원과 최신 거래 205,000,000원보다 낮습니다. 층·향·수리상태를 반영해 입찰가 상한을 별도로 정하세요.
- 체납·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있습니다. 관리비 체납도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 들어오는 1회 유찰 아파트
이 사건은 임차인 인수형이나 선순위 권리 인수형이 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 현재 최저가 175,700,000원은 최근12개월 동일면적 평균 221,416,666원의 79.4%, 최신 거래 205,000,000원보다도 낮습니다.
감정가 251,000,000원 신건이었다면 가격 부담이 컸지만, 한 번 유찰되며 판단 조건이 바뀌었습니다. 다만 실거래가 199,000,000원부터 240,000,000원까지 분산돼 있으므로 단순 평균 할인율만 보고 입찰하기보다 7층 704호의 실제 상태와 점유, 체납 여부를 확인해 적정 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하고, 승부처는 현재 1.757억에서 확보할 실제 안전마진입니다.
