366,100,000원
의정부지방법원 2025타경64561. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티 일산파밀리에2단지 204동 1층 105호입니다. 감정가는 523,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 366,100,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2016.11.03. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 338,800,000원이었고, 이후 2022.10.05. 채권최고액이 235,000,000원으로 변경됐습니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 445,000,000원의 임차보증금입니다. 하지만 임차권자 백배숙의 전입·점유개시일은 2022.10.05.로 말소기준권리인 2016.11.03.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 여기에 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.07.09. “대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 내용의 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 배당 부족액이 크더라도 그 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64561 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 204동 1층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 동일면적 기준 | 121.45㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 28층 중 1층 |
| 소유자 | 박장호 |
| 감정가 / 최저가 | 523,000,000원 / 366,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 445,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 없는 임차권, 확약으로 인수 0원
말소기준권리는 2016.11.03. 우리은행 근저당권입니다. 백배숙의 주택임차권은 2024.10.28. 등기됐고, 임대차계약일은 2022.08.22., 확정일자는 2022.08.24., 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.10.05.입니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 임차권도 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백배숙 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 445,000,000원 | 없음 | 주장 | 보증기관 중복신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 양도 전 임차권자 백배숙의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 있으며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 보증금을 별도 합산하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
하이파크시티일산파밀리에2단지는 1,208세대이며, 동일 면적 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 450,833,333원입니다. 현재 최저매각가 366,100,000원은 이 평균의 81.2%입니다. 감정가 523,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 평균 시세 아래로 내려온 것은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 121.45㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 121.45㎡ | 15 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 121.66㎡ | 7 | 445,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 8 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 14 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 6 | 445,000,000원 |
| 2026.05 | 121.66㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 121.45㎡ | 15 | 455,000,000원 |
| 2026.05 | 121.45㎡ | 22 | 445,000,000원 |
| 2026.04 | 121.66㎡ | 12 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 121.45㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 450,833,333원 |
중요한 반대 신호도 있습니다. 최신 거래인 2026.08. 16층 거래는 320,000,000원으로, 현재 최저매각가 366,100,000원보다 낮습니다. 실거래 범위도 320,000,000원부터 520,000,000원까지 넓게 벌어져 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균의 81.2%라는 숫자만으로 ‘현재 최저가가 시세보다 싸다’고 단정하면 안 됩니다. 특히 본건은 1층이고, 최신 거래는 16층이라는 점도 실제 응찰가 판단에서 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 366,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,925,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 338,800,000원 | 338,800,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 445,000,000원 | 21,374,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 783,800,000원 중 예상배당은 360,174,600원이며, 미배당액은 423,625,400원입니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 대지권 미등기 — 별도 확인이 필요한 핵심
매각물건명세서에는 대지권 미등기라고 기재되어 있습니다. 다만 최저매각가격에는 대지권가격이 포함됐고, 2026.02.27. 일산서구청의 사실조회 회신으로 토지지분을 포함한 부동산매매계약서 사본, 부동산거래계약신고필증 사본, 2016.11.03. KB부동산신탁의 신탁부동산 매매대금 납부확인서 사본, 토지와 건물에 대한 취득세 납부확인서 사본이 확인됐습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려갈 수 있다
| 회차 | 매각가 | 채권자 총배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (감정가 70%) | 366,100,000원 | 360,174,600원 | 423,625,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 256,269,999원 | 251,882,219원 | 531,917,781원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 179,388,999원 | 176,077,553원 | 607,722,447원 | 0원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 현재 이미 1회 유찰된 상태이므로 평균적인 유찰 횟수에 근접해 있습니다. 추가 유찰 시 최저가는 256,269,999원, 다시 유찰되면 179,388,999원으로 내려가지만, 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 백송초등학교 남서측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 하이파크시티일산파밀리에2단지는 1,208세대입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 거래 편차. 동일 면적 최근 12건이 320,000,000원부터 520,000,000원까지 분포해 거래가 편차가 큽니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 원본 확인. 2026.07.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 대지권 미등기 확인. 최저가격에 대지권가격이 포함됐지만 관련 사실조회 회신과 토지지분 자료를 직접 대조하세요.
- 최신 거래 우선. 평균 450,833,333원만 보지 말고 2026.08. 최신 거래 320,000,000원을 함께 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 층 조건 확인. 본건은 1층입니다. 비교 실거래의 층수 차이가 크므로 개별 호수 가격 조정이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 분리. 주택도시보증공사 미배당이 발생하더라도 현재 조건상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만 가격은 최신 거래와 비교해야 한다”
이 물건은 445,000,000원의 임차보증금 때문에 겉보기에는 위험해 보이지만, 실제 권리관계는 다릅니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사도 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약해 매수인 인수는 0원입니다. 권리 측면에서는 상당 부분 정리된 구조입니다.
다만 가격을 평가할 때는 최근 12개월 평균의 81.2%라는 수치만 보면 안 됩니다. 현재 최저가 366,100,000원은 평균 450,833,333원보다 낮지만 최신 거래 320,000,000원보다는 높습니다. 여기에 본건은 1층이고 대지권 미등기 확인 절차도 남아 있습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 최신 거래를 기준으로 보수적으로 확인할 물건입니다.
