의정부지방법원 2025타경64609. 파주시 와동동 해솔마을7단지롯데캐슬 703동 204호 아파트입니다. 감정가는 491,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 343,700,000원입니다. 소유자는 김수환이며, 우리금융캐피탈주식회사가 채권자로 2025년 11월 3일 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 509,500,945원입니다.
가격만 보면 현재 회차는 최근 실거래보다 낮습니다. 동일 단지 84.34㎡·84.66㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 479,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월 470,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.7%입니다. 다만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율보다 압류·가압류와 세금 우선권을 어떻게 정리하느냐에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 703동 2층 204호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 84.337㎡ · 지상20층 건물 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 김수환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 343,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 509,500,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 해솔마을7단지롯데캐슬 · 1,880세대 · 2014.11.29 준공 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 세금 확인이 핵심
등기 흐름에서 소유권은 2015년 5월 28일 김수환에게 이전됐습니다. 권리분석상 말소기준으로 산정된 권리는 2020년 6월 2일 파주시 압류입니다. 이후 2020년 11월 6일 해당 압류의 해제·말소가 기재돼 있고, 뒤이어 다수의 근저당·가압류·압류가 설정 또는 말소되었습니다.
현재 배당 시뮬레이션의 핵심 담보권은 2022년 3월 11일 설정된 우리금융캐피탈주식회사 근저당권 576,000,000원입니다. 현대캐피탈 26,590,096원, 기술보증기금 81,000,000원, 경기신용보증재단 9,000,000원의 가압류와 2025년 파주시 압류 및 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
동일 단지 해솔마을7단지롯데캐슬의 대상 면적은 84.337㎡이며, 최근 거래 표본은 84.34㎡와 84.66㎡입니다. 최근 12건 평균은 479,250,000원, 최저 거래는 430,000,000원, 최고 거래는 550,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 8월 거래는 470,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.66㎡ | 11 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 84.34㎡ | 20 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 84.34㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 23 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 84.34㎡ | 14 | 478,000,000원 |
| 2026.05 | 84.34㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2026.04 | 84.34㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 84.34㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2026.04 | 84.34㎡ | 6 | 468,000,000원 |
| 2026.04 | 84.66㎡ | 14 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 479,250,000원 |
현재 최저매각가 343,700,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%입니다. 감정가 491,000,000원은 최근 평균 479,250,000원 및 최신 거래 470,000,000원보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 낮아져 현재 회차에서는 가격 간격이 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 343,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,611,800원 |
| 2. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 576,000,000원 | 338,088,200원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 26,590,096원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 81,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 9,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 692,590,096원 중 338,088,200원이 배당되고 미배당액은 354,501,896원입니다. 우리금융캐피탈의 신청채권 509,500,945원도 전액 충족되지 않습니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 343,700,000원 | 338,088,200원 | 354,501,896원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 240,589,999원 | 236,421,739원 | 456,168,357원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 168,412,999원 | 165,255,217원 | 527,334,879원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 계산에서는 매수인이 떠안는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가 자체와 실제 시세, 저층 조건, 세금 우선배당 가능성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정1동 행정복지센터 남측 인근. 대규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교·공원·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부 및 현황 모두 아파트로 이용 중이며 기본 위생·급배수·소화·승강기·난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,814,000원/㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 1,880세대 단지이고 2026년 4월부터 8월까지 동일 면적대 실거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.06.02 파주시 압류가 말소기준으로 산정되어 있으나 2020.11.06 해제·말소 기재가 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서에서 기준권리를 반드시 대조하세요.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당순서를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 확인하세요.
- 2층 가격 보정. 최근 실거래 평균 479,250,000원은 여러 층의 거래가 섞인 수치입니다. 대상이 2층인 점을 별도로 반영해야 합니다.
- 현재 할인율. 최저가 343,700,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%입니다. 권리 확인을 끝낸 뒤 개별 호수 상태와 층을 감안해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 원본 확인 후
이 물건은 감정가 491,000,000원에서 한 차례 유찰돼 343,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적대 평균 479,250,000원과 비교하면 현재 최저가는 71.7% 수준이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 가격만 놓고 보면 분명 검토할 이유가 있습니다.
그러나 이번 건은 가격만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 세금 압류 3건의 우선배당 가능성과 2020년 파주시 압류의 후속 해제·말소 흐름을 최신 원본으로 확인해야 합니다. 결론은 “가격 메리트는 확인되지만, 말소기준과 세금 우선권을 확정한 뒤 들어갈 물건”입니다.
