의정부지방법원 2025타경64688. 파주시 야당동 운정클라우드케이 에이동 제1·2·3·4층 제에이03호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이유진이며, 2021년12월20일 매매를 원인으로 2021년12월23일 소유권을 취득했고 거래가액은 330,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권보다 먼저 존재한 임차인 우연순의 보증금 330,000,000원입니다.
우연순은 2021년10월2일 임대차계약, 2021년10월6일 확정일자, 2021년11월29일 전입·점유를 갖췄습니다. 현재 남아 있는 말소기준권리는 2023년4월18일 서민금융진흥원 가압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-4 운정클라우드케이 에이동 1,2,3,4층 에이03호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 공동주택 · 사용승인 2013.06.03 |
| 소유자 | 이유진 · 2021.12.20 매매 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 223,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
과거 신한은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.04.18. 서민금융진흥원 가압류 5,100,574원입니다. 우연순의 전입·점유는 2021.11.29.로 그보다 빠르므로 대항력이 인정되는 구조이고, 2024.01.03. 임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우연순 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 2021.11.29 / 2021.10.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
우연순은 보증금 330,000,000원 전액에 대해 배당요구가 있고 확정일자도 갖추고 있습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 확약서에는 “양도전: 주택임차권자 우연순”이라고 기재돼 있습니다. 별도의 두 번째 임차인이 있는 구조로 보지 않고, 실제 임차관계는 우연순 1명으로 정리합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 직접 비교 신뢰도는 제한적
운정클라우드K(A,B동)의 확인 거래는 4건이며 모두 면적 84.96㎡입니다. 거래가는 303,000,000원~330,000,000원, 집계 평균은 319,000,000원, 최신 거래는 2022.07. 303,000,000원입니다. 현재 최저가 223,300,000원은 이 집계 평균의 70.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 84.96㎡ | 2 | 303,000,000원 |
| 2022.04 | 84.96㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2021.12 | 84.96㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2021.11 | 84.96㎡ | 1 | 328,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 4건 | 319,000,000원 |
단지 규모는 14세대이고, 경매물건 집계의 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 소규모 다세대 특성까지 감안하면 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,926,200원 |
| 1. 임차인 우연순 보증금 | 330,000,000원 | 219,373,800원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,100,574원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 우연순 보증금의 미배당분은 110,626,200원이지만, 확약서 반영 후 낙찰자 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가와 같은 223,300,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득액이 보증금에 고정되지 않는다
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 부족분 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 223,300,000원 | 110,626,200원 | 0원 | 223,300,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 156,310,000원 | 176,678,340원 | 0원 | 156,310,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 109,417,000원 | 222,914,838원 | 0원 | 109,417,000원 |
이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 부족분이 커져 매수인의 부담이 따라 올라갑니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로, 유찰될수록 실질취득액도 최저가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 공동주택, 사용승인일은 2013.06.03이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 평지의 사다리형, 공시지가는 857,200원/㎡입니다.
- 규제. 제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 운정클라우드K(A,B동)는 14세대이며 경매 집계 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 인수 0원 결론은 2026.01.15. 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 핵심입니다.
- 매각물건명세서 최종본 확인. 매각기일 2026.09.10 전까지 확약 내용과 매각조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하므로 현 시점 실제 점유자가 누구인지 현장과 현황조사 원본으로 확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 직접 대조. 확인 거래 4건은 84.96㎡로 본건과 면적 일치가 확인되지 않습니다. 본건과 실제 면적·구조가 같은 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 14세대 소규모 다세대이고 평균 유찰 3.3회이므로 매입가격뿐 아니라 향후 매도 기간도 함께 고려해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목이 달라질 수 있으므로 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 보증금 330,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 223,300,000원보다 커서 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당모형에서도 현재 회차 기준 110,626,200원이 부족합니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.01.15. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 권리상 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 223,300,000원으로 정리됩니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 319,000,000원의 시세 집계와 비교하면 숫자상 70.0%지만, 확인 거래가 본건과 면적이 일치하지 않고 2021.11~2022.07 거래에 머물러 있습니다. 여기에 14세대 소규모 다세대, 평균 3.3회 유찰이라는 특성이 겹칩니다. 결론은 “권리는 확약으로 정리됐지만, 가격 메리트는 동일 조건의 최신 실거래를 확인한 뒤 판단”입니다.
