140,700,000원
의정부지방법원 2025타경64830. 고양시 일산동구 중산동 더어반 103동 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 201,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 선순위 임차관계가 어디까지 정리됐는지입니다. 등기부상 정욱진의 주택임차권은 2024.08.07. 등기됐고, 주민등록일자는 2020.09.21.입니다. 반면 말소기준으로 계산된 권리는 2025.11.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권 자체는 말소기준보다 앞서지만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.03.19. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 담은 인수조건변경확약서를 제출했습니다.
이 확약 때문에 정욱진 임차권의 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 볼 필요는 없습니다. 다만 확약은 정욱진과 그 권리를 양도받은 주택도시보증공사 관계에 한정됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 별도로 유진선이 확인되며, 2025.07.25. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 점유자는 정확도상 대항력 가능·미상으로 다뤄야 하므로, 임차조건 확인 전에는 매수인의 총 취득원가도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 77-7 더어반 103동 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 45.18㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 내 3층 |
| 사용승인일 | 2018.09.13. |
| 소유자 | 김만희 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미확인
② 임차관계 — 실제 확인되는 사람은 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정욱진 건물 전부 · 임차권등기 | 2020.09.21. | 195,000,000원 | 선순위 | 우선변제 주장 | HUG 양도 후 0원* |
| 유진선 | 2025.07.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
* 정욱진 관련 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 2026.03.19.자 인수조건변경확약서에 따른 판단입니다. 이 확약은 유진선에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 79%라는 숫자만으로는 결론을 못 낸다
더어반103동은 총 12세대이고, 비교 가능한 최근 거래는 1건입니다. 2025.09. 전용 44.42㎡ 3층이 178,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 140,700,000원은 이 거래가의 79.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 44.42㎡ | 3 | 178,000,000원 |
표면 가격만 보면 감정가 201,000,000원보다 낮고 최근 거래보다도 낮습니다. 하지만 실질취득액 = 낙찰가 + 매수인이 실제로 인수하는 금액입니다. 정욱진 부분은 확약으로 실질 0원*이지만 유진선의 보증금이 미상이므로, 현재 확인되는 140,700,000원은 실질취득액의 확정값이 아니라 하한에 가깝습니다. 따라서 이 단계에서 “시세보다 싸다”라고 단정하거나 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 137,930,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 195,000,000원 중 137,930,200원이 배당되고 57,069,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 정욱진 관련 미배당분은 2026.03.19. 확약에 따라 매수인이 승계하는 금액으로 보지 않습니다. 별도로 유진선의 임차보증금은 확인되지 않아 위 배당표만으로 전체 인수위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 57,069,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 98,682,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 127,697,974원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사됐습니다.
- 입지. 안곡고등학교 남동측 인근이며 다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 풍산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호이며 사용승인일은 2018.09.13.입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 1,297,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대이고 최근 비교 거래는 1건으로, 가격 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유진선 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 범위를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 확약서 적용 범위 확인. 2026.03.19. 확약은 정욱진 임차권 및 이를 양도받은 주택도시보증공사 관계에 적용됩니다. 유진선에게 확대 적용하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 정욱진 임차권등기가 전액 미배당 상황에서도 실제 말소될 수 있도록 확약서 원문과 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.09.16. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교는 실질취득 기준. 현재 최저가가 최근 거래의 79.0%라도 유진선 인수액이 확인되기 전에는 그 비율을 실제 할인율로 보면 안 됩니다.
- 작은 거래 표본 유의. 최근 12개월 거래가 1건이므로 178,000,000원을 절대적인 시세로 고정하지 말고 개별 호수 상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권은 정리됐지만, 전체 인수액은 아직 미상”
이 사건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 가장 큰 금액으로 등기된 정욱진 임차보증금 195,000,000원에 대해 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 배당을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 회차에서 발생하는 57,069,800원의 미배당을 그대로 매수인 인수액에 더할 필요는 없습니다.
하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 확약 밖에 유진선이 있고, 2025.07.25. 전입 사실만 확인될 뿐 보증금과 확정일자는 미상입니다. 그래서 현재 최저가 140,700,000원이 최근 거래 178,000,000원의 79.0%라는 사실도 표면 가격 비교에 불과합니다. 유진선의 인수액이 확인돼야 비로소 실질취득액과 진짜 할인율을 계산할 수 있습니다. 정욱진 확약은 호재, 유진선 미상임차는 핵심 리스크. 임차조건 확인 전에는 가격보다 권리 확인이 먼저인 사건입니다.
