수원지방법원 2024타경1728. 화성시 영천동 에스에이치타임스퀘어 1동 1층 106호로, 용도는 근린시설이며 집합건축물대장상 휴게음식점입니다. 감정평가 기준시점에는 공실상태로 조사됐습니다. 현 소유자 주식회사하나로푸드는 2022.10.31. 거래가액 1,019,693,360원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 864,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 중소기업은행·신용보증기금·경기신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구금액은 733,847,098원이고, 현재 회차 예상배당에서는 하나은행에 115,201,914원만 배당되어 미배당이 크게 남습니다. 그러나 그 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1728 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로 635, 1동 1층106호 (영천동,에스에이치타임스퀘어) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 휴게음식점 · 현재 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 1층 106호 |
| 소유자 | 주식회사하나로푸드 · 2022.10.31. 매매 · 거래가액 1,019,693,360원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 117,649,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 733,847,098원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.10.31. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 가압류 3건·임의경매개시결정·국 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 2018년 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 이후 주식회사세움클래스를 거쳐 2022.10.31. 주식회사하나로푸드가 소유권을 취득한 흐름입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 햇살푸드원(박남규) | SH TIME SQUAREⅠ1층 106호 112.2000㎡ | 2023.05.08 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 나타난 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2023.05.08.은 말소기준권리 2022.10.31.보다 늦으므로 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금 10,000,000원과 월차임 1,000,000원이 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 중복신고 문제는 없습니다.
③ 가격 흐름 — 6회 유찰, 그래도 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 1,000,000,000원이고 현재 최저매각가격은 117,649,000원입니다. 현재 회차는 6회 유찰, 감정가 12% 구간입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 82,354,300원, 8회 유찰 시 57,648,010원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 물건의 가격 판단에서 감정가 대비 낙폭만 보는 것은 위험합니다. 물건은 아파트가 아니라 동탄테크노밸리첨단산업단지 내 1층 근린시설이고, 집합건축물대장상 휴게음식점이며 현재 공실로 조사됐습니다. 여기에 6회 유찰과 재매각까지 겹쳤습니다. 따라서 현재 최저가가 크게 낮아졌다는 사실 자체를 시세 대비 가격 메리트로 해석하지 않고, 상권·공실·재임대 가능성과 현장 거래가격을 따로 확인하는 보수적 접근이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,447,086원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 864,000,000원 | 115,201,914원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 113,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 151,352,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 1,425,352,300원 중 예상 배당액은 115,201,914원이며, 미배당은 1,310,150,386원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 집합건축물대장상 휴게음식점, 감정평가 기준시점 현재 공실상태입니다.
- 입지. 화성시 영천동 ‘동탄테크노밸리첨단산업단지’ 내에 위치하며, 주위는 지식산업센터·상업시설·주거시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로 정비 상태가 양호하며, 북측 인근에 기흥동탄IC가 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 접도. 동측·남측·북측으로 광대로 및 중로와 접하고, 북측으로 차량 출입구가 개설되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·성장관리권역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,880,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층으로 공동 위생·급배수·승강기·소방설비와 지하·지상 주차장 시설이 있습니다.
- 환금성. 6회 유찰 후 재매각까지 진행된 근린시설이라는 사실 자체가 가격과 별개로 향후 매도·임대 수요를 보수적으로 점검해야 할 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반 회차와 같은 보증금 조건으로 보면 안 됩니다.
- 현장 점유. 임차인 현황조사와 감정평가서의 공실 조사 내용이 함께 존재하므로, 매각기일 전 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 대지권 원본 확인. 대지권은 미등기지만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 취득세 납부확인서와 집합건물 관련 원본을 대조하세요.
- 공실·임대수요. 현재 이용상태가 공실인 근린시설입니다. 동탄테크노밸리 내 상가 수요와 해당 1층 106호의 재임대 가능성을 직접 점검해야 합니다.
- 반복 유찰의 의미. 6회 유찰과 재매각은 낮은 최저가만큼 환금성 위험도 함께 보여주는 지표로 봐야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.31. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 소멸하며, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 환금성입니다. 감정가 1,000,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 117,649,000원까지 내려왔고, 현재는 재매각입니다. 물건도 아파트가 아니라 동탄테크노밸리 내 근린시설·휴게음식점이며 감정평가 기준 공실입니다. 여기에 대지권 미등기 확인까지 필요합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 유형”으로 보는 것이 맞습니다. 입찰 승부처는 권리 해소보다 공실 해소 가능성·현장 상권·대지권 확인·재매각 조건입니다.
