의정부지방법원 2025타경64833. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 에이동 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 2024년 임차권등기 그 자체가 아니라, 그 임차권의 기초가 된 2020.07.13 전입·점유가 말소기준권리인 2021.03.15 국 압류보다 앞선다는 점입니다. 따라서 최준용의 보증금 210,000,000원은 원칙상 대항력 인수 구조가 될 수 있습니다.
현재 최저매각가 163,100,000원으로 단순 배당하면 집행비용 3,083,400원을 먼저 제하고 최준용에게 160,016,600원이 배당돼, 원칙 계산상 미회수 보증금은 49,983,400원입니다. 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 되지만, 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 별도의 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 4층402호 |
| 등기부 표시 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13, 311-16, 311-19 삼성타운 제에이동 · 도로명주소 만선골길 25-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 철근콘크리트구조 4층 건 내 제4층 제402호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 현황 표시 | 공부상 ‘에이동’, 현황 건물 외부는 ‘107동’으로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.15 국 압류
2018.05.30 광진자양새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준권리는 2021.03.15 국 압류입니다. 이후의 국 압류 2건, 파주시 압류 1건, 2024.08.02 임차권등기, 2025.11.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최준용의 대항력은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 2020.07.13 전입·점유를 기준으로 판단해야 하므로, 확약이 없다면 등기 말소만으로 인수위험이 없어지는 사건은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 확약 밖 점유자를 분리해야 한다
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최준용 | 2020.07.13 · 건물 전부 | 2020.06.26 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 有 2024.08.02 | 실질 0원 2026.03.26 확약 반영 확약 미반영 룰상 49,983,400원 |
| 송윤정 | 2025.04.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 별도 확인 최준용 확약의 대상이 아님 |
최준용은 전입이 말소기준보다 빨라 본래 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 하지만 2026.03.26 확약으로 그 임차인에 한해서 대항력 및 미배당 보증금 인수 문제가 실질적으로 해소됐습니다. 이 확약은 송윤정에게까지 확대 적용할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 233,000,000원, 현재 최저매각가는 163,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 12개월 실거래·최신 거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 최준용 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 163,100,000원으로 볼 수 있지만, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 별도의 최근 거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다. 이 물건의 가격 결론은 “유찰 할인은 확인되지만 시세 할인은 확인되지 않았다”가 정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,083,400원 |
| 1. 임차인 최준용 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 160,016,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 최준용 보증금 미배당액 49,983,400원이 계산되지만, 2026.03.26 인수조건변경확약서에 따라 최준용 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 주위환경. 파주대원초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 건물상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.26 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 내용이 매각조건과 일치하는지 직접 대조해야 합니다.
- 송윤정 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 재확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국 압류 3건과 파주시 압류 1건이 존재합니다. 당해세가 있으면 배당표보다 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 동 표시 대조. 공부상 ‘에이동’, 현황 건물 외부 ‘107동’ 표시가 서로 다르므로 현장 방문 때 실제 402호를 정확히 특정해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 입찰 전 인근 다세대의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 최준용의 임차권등기와 송윤정의 전입이 함께 확인되는 사건이므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 확인할 권리는 남아 있다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 163,100,000원보다 커서 위험한 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 원칙 계산에서도 49,983,400원이 매수인 인수액으로 남습니다. 하지만 2026.03.26 확약이 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의까지 담고 있어, 최준용 관련 인수는 실질 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 바로 안전한 저가물건으로 결론 내릴 수는 없습니다. 확약 밖 송윤정은 보증금 등 핵심 정보가 확인되지 않았고, 세금 압류 4건의 당해세 여부도 남아 있습니다. 무엇보다 최근 실거래 자료가 없어 최저가 163,100,000원이 시세보다 싼지조차 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “주된 임차권 인수는 확약으로 해소됐지만, 점유·세금·가격 확인이 끝나야 입찰 판단이 가능한 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
