156,100,000원
의정부지방법원 2025타경64852. 고양시 덕양구 내유동 쉐르빌 씨동 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자 양덕훈은 2022.08.04. 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 그 뒤 2022.08.22. 차재엽 앞으로 소유권이전청구권 가등기가 설정됐습니다. 이어 2023.01.25. 제주신용보증재단 가압류, 2023.03.06. 케이비국민카드 가압류가 붙었고, 2025.11.24. 주택도시보증공사 신청으로 현재 강제경매가 개시됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “1회 유찰되어 감정가의 70%”라는 가격 숫자가 아닙니다. 권리 쪽에서는 임차권 확약과 선행 가등기의 실질 성격을 분리해서 봐야 합니다. 임차권은 확약 때문에 실질 인수가 0원으로 정리되지만, 가등기는 등기 형태와 별도로 가등기권자가 담보가등기라고 신고해 놓은 상태라 말소기준·배당순위 판단을 다시 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64852 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 471-30 쉐르빌 씨동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 중 제202호 |
| 소유자 | 양덕훈 · 2022.08.04. 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 가등기 성격 확인이 먼저다
② 임차인 — 보증금 2.5억이지만 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권형준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 경정 후 가능 주민등록일자 2022.07.01. | 우선변제 주장 확정일자 2022.06.17. | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 확약 |
등기부 을구 1번 주택임차권은 권형준 명의이며 보증금은 250,000,000원입니다. 최초 기재 주민등록일자는 2023.07.01.이었으나, 2024.11.27. 을구 1-2 경정등기로 주민등록일자가 2022.07.01.로 정정됐습니다. 을구 1-2는 기존 1번 임차권의 주민등록일자를 바로잡은 경정등기이므로 별도 임차인으로 보지 않고, 실제 임차인은 권형준 1명으로 보는 구조입니다.
현 회차 최저매각가가 156,100,000원으로 보증금 250,000,000원보다 낮지만, 통상적인 대항력 임차인 인수형처럼 “낙찰가 + 미배당 보증금”을 합쳐 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 사건이 아닙니다. 이 사건은 확약 때문에 미배당 임차보증금이 매수인에게 넘어오지 않으므로 실질취득은 현 회차 기준 156,100,000원입니다.
③ 배당 시나리오 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 2. 가압류 · 제주신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,382,052원 | 21,382,052원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 101,732,548원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 현 회차 배당 시나리오상 총 채권 301,382,052원 중 채권자 배당액은 153,114,600원, 미배당은 148,267,452원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 250,000,000원 중 101,732,548원을 배당받는 구조입니다. 임차권 미배당분은 확약에 따라 매수인에게 인수되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2022.08.22. 가등기의 담보가등기 인정 및 배당 참여 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 배당 부족이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | HUG 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 156,100,000원 | 153,114,600원 | 148,267,452원 | 101,732,548원 |
| 2회 유찰 · 49% | 109,270,000원 | 106,940,220원 | 194,441,832원 | 55,558,168원 |
| 3회 유찰 · 34% | 76,489,000원 | 74,712,198원 | 226,669,854원 | 23,330,146원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 156,100,000원에서 109,270,000원, 76,489,000원으로 낮아지지만, 신청채권자와 다른 채권자들의 미배당액은 커집니다. 다만 임차권 관련 미배당이 증가하더라도 확약 때문에 그 부족분이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 따라서 유찰 가격 하락과 임차보증금 인수 위험을 서로 섞어 계산하면 안 됩니다.
⑤ 가격 판단 — 70%라고 해서 시세보다 싸다고 할 수 없다
현 최저매각가는 감정가 223,000,000원의 70%인 156,100,000원입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 이 사건에서 숫자로 확인되는 것은 감정가 대비 유찰률과 회차별 최저가이며, 실제 응찰 상한은 별도 실거래 확인 뒤 잡는 것이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 중 제202호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone), 군사시설 제한보호구역(고도16m 위임지역), 과밀억제권역입니다.
- 거래 규제. 2025.08.26. 외국인 등을 대상으로 다세대주택 등 용도 토지에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2022.08.22. 가등기에 관한 2026.02.05. 담보가등기 신고서와 매각물건명세서를 대조해 말소·배당 처리 여부를 확인하세요.
- 확약서 원문 확인. 2026.03.19. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 임차권 경정 확인. 을구 1-2 경정등기로 주민등록일자가 2022.07.01.로 정정된 점을 원본에서 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 70%만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 동일 지역·유사 다세대 실거래와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표 재검증. 가등기의 담보가등기 인정 여부에 따라 제공된 배당 순서와 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·가등기 신고서·확약서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “임차인은 정리됐지만, 가등기는 확인 전까지 끝난 게 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 임차권이 있어 부담스러워 보입니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당이 남더라도 임차권등기를 말소하기로 확약했기 때문에 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 현 회차 실질취득도 최저매각가와 같은 156,100,000원으로 볼 수 있습니다.
문제는 그보다 앞선 2022.08.22. 가등기입니다. 가등기권자 차재엽이 2026.02.05. 원금 100,000,000원과 이자 69,205,479원, 합계 169,205,479원의 담보가등기라고 신고했기 때문에 이 권리가 실제 매각에서 어떻게 취급되는지가 권리분석의 마지막 관문입니다. 임차권은 확약으로 정리, 가등기는 확인 전 보류. 그리고 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않는 것이 이 물건의 핵심입니다.
