의정부지방법원 2025타경64853. 파주시 야당동 늘푸른마을 105동 301호, 감정평가상 다세대주택 1개호입니다. 현재 소유자는 김남찬이며 2022.10.31. 거래가액 220,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 권나영의 주택임차권입니다. 전입일과 확정일자가 모두 2022.10.14.로 말소기준인 2023.05.10. 압류보다 앞서므로, 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 내용의 2026.03.19. 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 권나영 임차권에 한해 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 469-24 늘푸른마을 105동 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 송학말길 25-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 54.385㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 3층 |
| 소유자 | 김남찬 (2022.10.31. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 구조 변경
등기부상 과거 수산업협동조합중앙회 근저당 818,400,000원, 신한은행 근저당 130,800,000원과 한국주택금융공사·하나은행 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.10. 갑구 8번 압류입니다. 이후의 압류들과 권나영 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권나영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.14 / 2022.10.14 | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 반영 0원* |
권나영은 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현 회차 배당 계산에서는 집행비용을 빼고 147,593,000원을 배당받아 72,407,000원이 부족합니다. 원칙적으로는 이 부족분이 매수인 인수 대상이지만, 이번 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원*으로 바뀝니다.
* 확약은 권나영 임차권에 한해 적용한 판단입니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 권나영 1명입니다.
③ 회차별 인수 구조 — 확약이 없었다면 총액은 보증금 부근
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 150,500,000원 | 72,407,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 105,350,000원 | 116,924,900원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 73,745,000원 | 147,982,410원 | 0원* |
확약이 없다고 가정하면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 매각가 150,500,000원에 룰상 미배당 72,407,000원이 더해지고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커집니다. 그러나 실제 이번 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 존재하므로 이 계산을 그대로 매수인 부담으로 적용하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 77.0% 숫자만 믿기는 어렵다
늘푸른마을104동105동은 총 17세대이고, 제공된 동일면적 거래는 2건입니다. 평균 거래가는 195,500,000원이고 최저매각가 150,500,000원은 그 77.0%입니다. 숫자만 보면 감정가와 거래자료보다 낮지만, 최신 거래가 2023.08이고 표본이 2건뿐이라 현재 시세에 그대로 대입하기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 54.39㎡ | 2 | 171,000,000원 |
| 2022.10 | 54.39㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 195,500,000원 |
현 최저가 150,500,000원은 최신 거래 171,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최신 거래 시점이 2023.08이고 이후 거래표본이 제시되지 않아 “현재 시세보다 싸다”라고 단정하는 것은 금물입니다. 이 사건의 가격 판단은 현장 중개업소 호가·최근 실제 거래의 추가 확인이 특히 중요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,000원 |
| 1. 임차인 권나영 보증금 | 220,000,000원 | 147,593,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 권나영 보증금 부족분은 72,407,000원이지만, 2026.03.19. 확약을 반영하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 야당역 남측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리 야당역(경의중앙선)이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 3층 301호로, 위생·급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 부속 이용. 감정평가상 1층에 각 호별 사용 가능한 것으로 판단되는 창고가 소재합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 17세대이며 거래자료가 2건에 불과해 거래 빈도가 높은 단지로 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.03.19. 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 전액 미변제 시에도 말소 동의가 유지되는지 원본 문구와 집행실무를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순서를 가늠할 수 있습니다.
- 시세 재검증. 거래자료가 2건뿐이고 최신 거래가 2023.08이므로 현재 호가와 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있는 주택이므로 실제 점유상태와 명도 가능시점을 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 감정평가상 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 기재되어 있으므로 적용범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건은 서류 한 장의 영향이 큰 물건입니다. 권나영의 보증금 220,000,000원, 전입·확정일자 2022.10.14.만 놓고 보면 명백한 대항력 인수형이고, 현 회차 배당 기준 미배당액도 72,407,000원입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사의 2026.03.19. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
가격은 감정가 215,000,000원에서 한 차례 유찰돼 150,500,000원까지 내려왔고, 거래자료 평균 195,500,000원의 77.0%입니다. 하지만 총 17세대, 거래 2건, 최신 거래 2023.08이라는 한계가 분명합니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 최신 시세를 확인한 뒤 판단”입니다.
