의정부지방법원 2025타경64854. 파주시 금촌동 천년가골든뷰 에이동 2212호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 지하 2층·지상 26층 철근콘크리트 건물의 22층에 위치하고 사용승인일은 2021.07.06.입니다. 소유자 김연희는 2022.10.08. 매매를 원인으로 거래가액 160,523,900원에 취득했고, 2025.11.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아닙니다. 김현승은 2022.10.14. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 135,000,000원입니다. 2024.10.18.에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025.11.24. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차권이지만, 2026.03.19. 제출된 인수조건변경확약서가 결과를 바꿉니다. 주택도시보증공사는 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64854 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 22층 에이동2212호 · 도로명 경기도 파주시 마무리길 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지상 26층 중 22층 |
| 소유자 | 김연희 (2022.10.08. 매매, 거래가액 160,523,900원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 확인일 | 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 원칙 인수형을 확약이 뒤집는다
실제 임차인은 김현승 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 확인되지 않습니다. 김현승은 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.10.14.이고 보증금은 135,000,000원입니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현승 | 건물 전부 · 135,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 중복 승계 아님 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 99,400,000원으로 감정가 142,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 현재 시세를 직접 비교할 실거래 기준이 없습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
등기부에는 소유자 김연희의 2022.10.08. 거래가액 160,523,900원이 기재돼 있으나, 이는 현재 시세를 대신할 최근 비교거래가 아닙니다. 현 회차의 실질취득은 확약 적용 시 99,400,000원이지만, 가격 메리트는 별도의 최신 실거래 확인 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,189,200원 |
| 1. 임차인 김현승 보증금(우선변제) | 135,000,000원 | 97,210,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 99,400,000원 기준으로 집행비용 2,189,200원을 제외한 97,210,800원이 김현승 보증금 우선변제에 배당되는 계산입니다. 보증금 부족분은 37,789,200원이지만, 2026.03.19. 확약 때문에 이 부족분은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 판단합니다. 배당모델상 신청채권자 주택도시보증공사 배당과 소유자 잔여는 각각 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌역(경의중앙선) 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·관공서·공원·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 금촌역이 있어 제반 교통상황은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 26층 건물의 22층입니다. 기본 위생·급배수, 도시가스보일러 개별난방, 승강기, 화재탐지·소화설비, 자주식·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 북서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로, 업무시설·근린생활시설·도시형생활주택의 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북서측·북동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제·하자. 도시지역·일반상업지역이며, 감정서에는 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 금촌역 인근 입지와 오피스텔 용도는 확인되지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격대의 거래 유동성이나 적정 시세는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.19.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영돼 있는지 원문을 대조하세요.
- 김현승 임차권 말소 절차. 을구 1번 주택임차권은 원칙상 말소기준보다 앞선 권리입니다. 확약의 효력과 매각 후 말소 처리 범위를 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.20. 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기의 경매 후 처리와 매수인에 대한 법적 효과를 원본 기준으로 점검하세요.
- 현재 점유 확인. 김현승은 2022.10.14. 점유개시·전입 후 임차권등기를 마쳤으므로, 매각 시점의 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 99,400,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·매각조건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 135,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 부담이 큰 사건입니다. 현재 최저가 배당만으로는 보증금 중 37,789,200원이 부족해 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 구조이기 때문입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.03.19. 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 따라서 김현승 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 99,400,000원으로 판단합니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 이 사건은 최근 실거래 기준이 없어 99,400,000원이 현재 시세 대비 저렴한지 확인되지 않았고, 2022.10.20. 민간임대주택등기의 처리도 별도로 점검해야 합니다. 결론은 주된 임차보증금 인수는 확약으로 해소됐지만, 가격과 특수등기는 확인이 남아 있는 사건입니다.
