의정부지방법원 2025타경64879. 파주시 상지석동 라임캐슬 102동 201호, 전용 38.8116㎡의 다세대주택입니다. 소유자 조근숙은 2022.05.02. 매매를 원인으로 2022.08.30. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 175,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 일반 근저당이 아니라 신진아의 주택임차권입니다.
신진아는 임대차계약일 2022.07.01., 주민등록일·확정일자 2022.07.15., 점유개시일 2022.08.08.이고 보증금은 145,000,000원입니다. 현재 말소기준권리로 계산된 2025.11.25. 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차권이므로 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 현재 배당계산상 미배당액은 39,509,200원입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사 (양도 전 주택임차권자 신진아)가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 2026.03.30.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 신진아 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64879 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 987-44 라임캐슬 102동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 운정2길 24-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.8116㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2017.11.22. |
| 소유자 | 조근숙 · 2022.05.02. 매매 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신진아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 2022.07.15. | 2022.07.15. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 신진아는 보증금 145,000,000원, 전입·확정일자 2022.07.15.로 대항력과 우선변제권을 갖추었고 배당요구도 확인됩니다. 다만 이번 사건에서는 앞서 본 확약 때문에 그 임차권에 대한 매수인 부담이 실질적으로 제거됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세는 1.41억, 추세는 -19.3%
라임캐슬102동 전용 38.81㎡ 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 163,416,666원이지만, 과거 200,000,000원 거래까지 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 데이터가 더 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 모두 141,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 38.81㎡ | 2 | 141,000,000원 |
| 2025.04 | 38.81㎡ | 2 | 141,000,000원 |
| 2023.09 | 38.81㎡ | 3 | 158,500,000원 |
| 2022.10 | 38.81㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 38.81㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2022.04 | 38.81㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 141,000,000원 |
현재 실질취득 107,800,000원은 최근 12개월 평균 141,000,000원의 76.5%입니다. 가격만 보면 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래군보다 19.3% 낮아진 하락 추세라는 점이 중요합니다. 즉 전체 평균 163,416,666원과 비교해 할인폭을 부풀려 보기보다, 현재 판단 기준은 141,000,000원과 최근 하락 추세여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 신진아 보증금 | 145,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한주피엠씨 | 1,115,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 신진아 보증금 부족분은 39,509,200원입니다. 그러나 2026.03.30.자 인수조건변경확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 부족분을 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 107,800,000원 | 39,509,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 75,460,000원 | 71,298,280원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 52,822,000원 | 93,528,796원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가격이 쉽게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 신진아의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 있어 그 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 확약이 유효하게 반영되는 한, 낙찰가 하락분이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 파주시 야당동 운정역(경의중앙선) 북동측 인근으로 공동주택·소규모공장·농경지가 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 다세대주택 건부지이며 남측 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 상지석동 987-43은 공부상 지목이 ‘잡’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 거래표본. 라임캐슬102동은 13세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 대항력 포기·전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 최종 매각물건명세서에 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 1.41억. 전체 평균 163,416,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 141,000,000원을 우선 기준으로 잡는 것이 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 19.3% 낮으므로 107,800,000원의 할인폭만 보고 과도하게 낙관하지 않아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 13세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본도 6건이므로 아파트처럼 풍부한 거래량을 전제하기 어렵습니다.
- 공부·현황 대조. 상지석동 987-43의 공부상 지목과 현황이 다르므로 토지 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 지우고, 가격 판단은 최근 거래가 한다
겉으로만 보면 이 물건은 보증금 145,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 107,800,000원에 들어가도 39,509,200원을 추가로 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 이번 사건에는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 담긴 확약서가 있어 결론이 달라집니다. 그 확약을 반영하면 매수인 인수는 실질 0원, 현재 실질취득은 107,800,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 141,000,000원의 76.5%로 낮아져 있습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래군보다 19.3% 내려온 하락 추세이고, 거래 표본도 많지 않은 다세대입니다. 따라서 이 물건은 “임차보증금 1.45억을 떠안는 위험물건”도 아니고, “과거 평균 대비 34% 싸니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 핵심은 확약의 효력을 원본으로 재확인한 뒤, 최근 시세 141,000,000원과 하락 흐름을 기준으로 응찰가를 판단하는 것입니다.
