의정부지방법원 2025타경64903. 경기도 고양시 일산동구 성석동 1082-97, 감정평가상 통칭 플로체 103동 제1층 제101호로, 전용 48.56㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 노명현이고 2022.08.12 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 195,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 담보권이 아니라 2024.08.19 등기된 강희정의 주택임차권입니다.
강희정의 임대차계약일은 2022.05.26, 확정일자는 2022.05.30, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022.07.22입니다. 말소기준으로 계산된 서울특별시 압류 2025.04.10보다 앞서므로 원칙적인 권리순서만 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 보증금도 190,000,000원으로 현재 최저가 102,200,000원보다 큽니다.
그런데 매각물건명세서 비고에 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 양도 전 주택임차권자 강희정의 보증금과 관련해 2026.03.16 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 매수인 인수액을 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64903 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1082-97 1층101호 · 도로명 고봉로678번길 18-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.56㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 건물 현황 | 8세대 · 2016.08.31 준공 |
| 소유자 | 노명현 · 2022.08.12 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처
기존 우리은행 근저당 85,800,000원과 도이치파이낸셜 근저당 45,600,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2025.04.10 서울특별시 압류이며, 그보다 앞선 강희정 임차권은 원칙적으로 선순위입니다. 이후 2025.11.26 주택도시보증공사 명의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·양도 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강희정 | 제1층 제101호 48.56㎡ 전부 | 190,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 양도 |
강희정은 2022.07.22 전입·점유했고 2022.05.30 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 배당요구도 2024.08.19 확인됩니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 “양도 전 주택임차권자 강희정”과 연결된 채권자로 표시돼 있으므로, 이를 별개의 추가 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 계산합니다.
③ 가격 비교 — 52.4%지만 거래 표본은 1건
동일 면적 48.56㎡로 매칭된 실거래 표본은 1건입니다. 2022.07, 같은 1층에서 195,000,000원에 거래됐고, 해당 금액이 제공된 거래 평균·최고·최저와 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 48.56㎡ | 1 | 195,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 102,200,000원은 이 거래금액 195,000,000원의 52.4%입니다. 따라서 확인된 거래 기준으로는 가격 차이가 큽니다. 다만 표본이 1건뿐이고 해당 거래월이 2022.07이므로, 이 숫자 하나만으로 현재 시세를 단정하는 것은 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 임차인 강희정 보증금 | 190,000,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 강희정 보증금 부족분은 90,030,800원입니다. 다만 2026.03.16 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 총취득액도 내려간다
| 회차 | 매각가 | 원시 인수계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 102,200,000원 | 90,030,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 71,540,000원 | 120,147,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 50,078,000원 | 141,223,404원 | 0원 |
확약이 없는 일반 선순위 대항력 임차 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 이 사건은 그 원칙에서 벗어나는 확약 사건입니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 강희정의 미배당 잔액은 매수인에게 승계되지 않으므로, 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같게 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성석삼거리 북측 인근으로, 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 1층 101호이며 개별난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 436.0㎡ 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 북측·동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 562,800원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 동일면적 실거래 표본이 1건이어서 가격 비교 표본이 충분하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.03.16 인수조건변경확약서가 핵심입니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 확약서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 강희정이 전액 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준으로 계산된 2025.04.10 서울특별시 압류의 구체적인 세액과 배당관계를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유 여부와 인도 절차를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 시세 재확인. 195,000,000원 거래는 2022.07의 단일 표본입니다. 현재 호가·추가 거래와 함께 비교해야 52.4% 할인 수치의 의미를 정확히 판단할 수 있습니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약으로 구조가 바뀐다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 190,000,000원짜리 선순위 임차권이 최저가 102,200,000원을 압도합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가를 낮춰도 남은 보증금이 매수인에게 넘어와 총취득 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 2026.03.16 인수조건변경확약서라는 결정적 변수가 있습니다. 강희정 관련 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 배당계산상 부족분 90,030,800원은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 102,200,000원입니다.
가격은 확인된 195,000,000원 거래의 52.4%라 숫자상 여유가 큽니다. 다만 거래 자체가 2022.07 한 건뿐이고 총 8세대 다세대라는 점은 분명한 한계입니다. 결론은 “권리는 확약 확인을 전제로 안전, 가격은 매력적이지만 시세 검증이 필수”입니다.
