의정부지방법원 2025타경64904. 파주시 금촌동 라까사2 제2층 제201호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 2023년 등기된 서경동의 주택임차권입니다. 보증금은 259,000,000원이고 전입일은 2021.07.15, 확정일자는 2021.06.21입니다. 제공된 권리판정 기준일인 2025.02.04보다 앞서 있어 원래라면 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인 인수 위험을 먼저 계산해야 합니다.
현재 최저매각가 184,100,000원에서 집행비용 3,377,400원을 제외하면 서경동 보증금에 180,722,600원이 우선배당되고, 원래 계산상 부족분은 78,277,400원입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 2026.03.24.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 서경동 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64904 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 353-5 라까사2 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 이종민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 뒤집는다
② 임차관계 — 확약 적용 대상과 적용 밖을 분리
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서경동 | 전유부분 전부 | 2021.07.15 | 259,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 확약으로 실질 0원 |
| 라재현 | 201호 | 2025.12.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 인수 위험 없음 |
| 이광혁 | 201호 | 2025.12.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 인수 위험 없음 |
서경동은 확정일자 2021.06.21, 전입 2021.07.15, 임차권등기 2023.12.04로 대항력과 우선변제권을 갖는 임차권자입니다. 반면 라재현·이광혁의 전입일은 2025.12.02로 권리판정 기준일 2025.02.04보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 두 사람의 보증금은 확인되지 않았지만, 이 사건에서 매수인에게 승계되는 선순위 보증금으로 계산되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 내려갔어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 263,000,000원이고 현재 최저가는 184,100,000원으로, 1회 유찰된 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 동일 물건의 실거래 비교 자료가 확인되지 않기 때문에 현재 184,100,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,377,400원 |
| 1. 임차인 서경동 보증금 · 우선변제 | 259,000,000원 | 180,722,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 서경동 보증금의 부족분은 78,277,400원입니다. 다만 2026.03.24.자 확약으로 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 부족분은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 배당표상 집행비용은 3,377,400원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 덕분에 인수액은 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 184,100,000원 | 78,277,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 128,869,999원 | 132,734,181원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 90,208,999원 | 170,814,763원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 커져 매수인 인수가 증가합니다. 실제 시나리오도 78,277,400원 → 132,734,181원 → 170,814,763원으로 늘어납니다. 그러나 이 사건은 서경동 임차권에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 그 계산액을 매수인이 실제로 인수하는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 금촌초등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 약 4m의 도로와 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부와 현황. 의뢰목록에는 353-5 필지로 기재되어 있으나 현황은 353-5 외 353-7, 353-18까지 3필지 위에 건립되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·제1종일반주거지역·완충녹지 저촉·철도보호지구 등이 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.24.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 문언을 직접 대조해야 합니다.
- 서경동 임차권 확인. 보증금 259,000,000원, 전입 2021.07.15, 확정일자 2021.06.21, 임차권등기 2023.12.04를 등기부·매각물건명세서와 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
- 라재현·이광혁 점유 확인. 두 사람은 2025.12.02 전입으로 대항력은 없다고 판정됐지만 보증금이 미상인 만큼 현재 점유 상태와 인도 협의 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 설정. 1회 유찰로 최저가는 184,100,000원이지만 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
- 3필지 현황 확인. 공부상 의뢰목록과 실제 건립 필지의 차이를 현황·대지권 관계와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약서의 효력
등기부만 보면 이 물건은 보증금 259,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 현재 회차만 놓고도 원래 계산상 부족분은 78,277,400원입니다. 하지만 이 사건에서는 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.03.24. 대항력을 포기하고 미회수액이 남더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그래서 결론은 달라집니다. 서경동 임차권의 실질 인수는 0원.
라재현·이광혁은 2025.12.02 전입으로 권리판정 기준일 이후이며 대항력은 없다고 판정되어 별도의 승계 보증금 위험으로 계산되지 않습니다. 따라서 권리 측면에서는 확약 확인이 끝나면 구조가 상당히 단순해집니다. 반면 가격은 별개입니다. 감정가 263,000,000원에서 한 차례 유찰돼 184,100,000원까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없으므로 “권리는 정리됐지만 가격은 검증이 더 필요하다”는 결론이 적절합니다.
