의정부지방법원 2025타경64916. 고양시 일산서구 덕이동 은하팰리스 102동 402호, 전용 54.81㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강유선이며 2022.05.27 매매를 원인으로 2022.05.31 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 233,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2022.09.30 김시은의 가압류 113,000,000원이 말소기준이 되고, 그보다 앞서 2022.05.20 전입·점유를 시작한 전소현이 보증금 233,000,000원의 대항력 있는 임차권자라는 점입니다.
그대로라면 현재 회차 매각대금에서 집행비용 2,583,600원을 제외한 124,816,400원만 전소현의 보증금에 배당되고, 108,183,600원이 남아 매수인 인수 문제로 이어집니다. 그러나 이 사건에는 중요한 변경사항이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.04.23 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 전소현에 관한 실질 인수는 0원*으로 판단해야 하며, 최저가가 내려갈수록 인수가 늘어 실질취득이 보증금에 고정되는 일반적인 대항력 인수형과는 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 785-16 은하팰리스 102동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.81㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2015.02.26 · 은하팰리스(101동102동) 18세대 |
| 소유자 | 강유선 (2022.05.27 매매 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2022.09.30 김시은 가압류입니다. 이후 서울보증보험주식회사, 서민금융진흥원, 사립학교교직원연금공단, 주택도시보증공사 경매개시결정, 국민건강보험공단의 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 전소현은 말소기준보다 이른 2022.05.20 전입·점유, 2022.04.21 확정일자를 갖춰 본래 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 2024.05.24 임차권등기까지 마쳤습니다.
* 배당 계산만 적용하면 현재 회차의 전소현 미배당액은 108,183,600원이나, 2026.04.23 확약으로 전소현에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약은 전소현 관련 권리에 적용되는 것으로 보아야 하며, 다른 점유자·임차관계까지 포괄한다고 확대 해석해서는 안 됩니다.
② 임차관계 — 전소현은 확약, 길춘근은 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전소현 | 2022.05.20 · 건물의 전부 | 233,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 대항력 포기·말소 확약 |
| 길춘근 | 2025.11.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
길춘근은 2025.11.03 전입으로 말소기준일인 2022.09.30보다 늦어, 확인된 전입시점 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다. 주택도시보증공사는 전소현의 임차보증금 관련 권리를 양도받은 신청채권자로 기재되어 있으므로, 전소현 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 별도의 독립 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 지표 아래, 그러나 -27.0% 하락 추세
은하팰리스(101동102동) 전용 54.81㎡ 일대 확인 거래는 아래와 같습니다. 전체 평균은 187,750,000원이지만 2022년 고가 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 147,000,000원과 최신 확인 거래 2024.03 · 147,000,000원, 그리고 최근 가격 흐름 -27.0%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 54.81㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2022.07 | 54.81㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2022.05 | 54.81㎡ | 4 | 233,000,000원 |
| 2022.05 | 54.46㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 187,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.81㎡ | 1건 | 147,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득은 127,400,000원으로, 최근 12개월 평균 지표 대비 86.7%입니다. 숫자만 보면 최근 지표 아래지만, 최근 거래 흐름 자체가 과거 대비 -27.0%로 하락했고 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다. 따라서 전체 평균 187,750,000원 대비 할인돼 보인다는 이유만으로 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 임차인 전소현 보증금 | 233,000,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 가압류 · 김시은 | 113,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 65,343,738원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,138,317원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 전소현 보증금의 미배당액은 108,183,600원입니다. 그러나 2026.04.23 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 전소현 부분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 전소현 실질 인수는 확약상 0원
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 127,400,000원 | 108,183,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,180,000원 | 145,825,240원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,425,999원 | 172,097,669원 | 0원* |
* 위 실질 판단은 2026.04.23 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 전소현에 적용한 결과입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 4층 402호입니다. 사용승인일은 2015.02.26입니다.
- 입지. 고양예술고등학교 동측 인근으로, 주위에 다세대주택·근린생활시설·학교·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 공시지가는 864,000원/㎡, 토지면적은 909㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 제한보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 대지권 참고. 등기사항과 제시목록에 기재된 덕이동 785-22 62㎡는 2015.03.03 덕이동 785-16에 합병되어 현재 덕이동 785-16 909㎡ 한 필지가 대지권의 목적인 토지로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.04.23 확약 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서 및 제출서류 원본에 그대로 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 전소현 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 전소현 관련 권리를 양도받은 신청채권자로 기재되어 있으므로 동일 보증금을 별도 채권처럼 이중 합산하지 않아야 합니다.
- 길춘근 점유 확인. 2025.11.03 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 상태를 현황조사 및 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 가격은 최근 지표 우선. 전체 평균 187,750,000원에는 2022년 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균 147,000,000원과 최신 거래 147,000,000원, 최근 추세 -27.0%를 우선해서 판단해야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 18세대 소규모 다세대이고 최근 거래 표본이 적습니다. 현재 가격이 최근 지표 아래여도 재매각 속도와 매수층을 별도로 고려해야 합니다.
- 토지·규제 원본 대조. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 세금 관련 부담을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 전소현은 보증금 233,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 현재 매각가 127,400,000원에서는 배당계산상 108,183,600원이 남는 전형적인 인수형입니다. 하지만 2026.04.23 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 전소현에 관한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 127,400,000원으로 보고 가격을 비교해야 합니다.
그 가격은 최근 12개월 평균과 최신 확인 거래인 147,000,000원보다 낮은 구간입니다. 그러나 동시에 가격 추세가 -27.0%이고, 최근 12개월 표본은 1건, 단지는 18세대이며 경매 통계상 평균 유찰 1.6회·낙찰률 0.0%입니다. 즉 이 물건은 확약 덕분에 권리위험은 크게 낮아졌지만, 가격 하락과 환금성을 보수적으로 봐야 하는 다세대입니다. 현재 최저가만 보고 단순히 “싸다”고 결론 내리기보다, 확약의 효력과 실제 점유를 원본으로 재확인한 뒤 최근 하락 흐름을 반영해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
